2010年以前的日本房地产市场，在经济比较低迷的大环境下，住宅用新建分期出售公寓却非常畅销，以首都圏和大阪等大都市圏的大型房地产公司为中心，交通便利的地区出现了很多当日售罄的楼盘。雷曼冲击波之后，2010年开始日本的房地产市场中的住宅开始出现逆势上涨。其中住宅畅销很大原因是由于销售价格与2008年的价格相比下降约15%。

而2011年日本人的住宅购买意愿，由于东日本受到东北大震灾影响而持续冷淡，房地产价格呈现下跌趋势。但是，西日本、九州、以及7月1日开始正式实行的中国人多次入境签证的首站必经之地——冲绳，未受震灾影响，价格趋势持续稳定。

震后初期据报道核辐射对人体影响很小，在有核电站的福岛县因相关影响而受到限制，而对距离福岛300KM的东京等城市地区几乎没有影响，生活没什么变化。

但是后来由于报道极端夸大，因而引发外国人回国潮，外国人的房地产投资也大幅度减少。而日本本国的房地产购买者即使受到震灾影响也达到去年90%的水平，变化不大。

2011年办理面向日本人的住宅贷款时，有国家补助利息的《住宅获取支持制度》扶持，优惠幅度很大；同时，人们普遍担心受震灾影响材料价格会猛涨，购买住宅意愿较强的人群，震灾后比之前更想尽早再次出手。

但是，投资用写字楼市场空置率依然保持高位，2011年、2012年将进入大量供应大规模办公楼的时代，因此依然会保持较便宜的趋势。购房投资的话，建议购买公寓和独栋住宅。

下面我们来展望一下2011年的新建公寓、大厦、J-REIT（日本不动产投资信托）的市场情况。

【关于公寓】

日本顶级房地产调查公司——不动产经纪研究所4月下旬发表的2011年首都圏公寓供给预测为5万套。以东京都城区为中心，已开工未完成部分加上新开工紧急恢复部分，较2010年相比增长16.3%，预计今后几年会销售5万～6万套住宅。今年，由于受到大地震灾害和核泄漏影响，价格呈现下降趋势，会一直停滞到明年年初，不过随着人口不断向东京流动，预计明年价格会逆势上升。

现在超高层公寓和城市中心一级地块持续受到人们追捧，主要趋势是：

① 距离车站步行10分钟以内

②相比100户以上的超大型楼盘，100户以下的中小型楼盘更受欢迎

③每平米60万日元以下

以上这些类型的楼盘比较抢手，其中不乏当日售罄楼盘。

在受到大地震灾害影响的东日本地区，价格虽然呈现下降趋势，不过北海道、西日本、冲绳地区预计会走势平稳。

某上市公司正在开发的位于东京、湾岸区域一级地块的楼盘，总共233户的公寓，第1期开盘的117户当天即售罄。该楼盘为57万日元每平方米。如果有大量一级地块却价格便宜的楼盘上市供应，那么流入东京地区的人口仍然会压倒性的高于迁出人口，因此明年以后价格很难下跌，准备在大地震灾害的影响尚存、价格相对较便宜的时候买进的投资者也已经开始出手。

【关于独栋住宅】

与公寓的情况一样，东日本由于受到大地震灾害的影响，签约率呈现降低倾向。但是，西日本、北海道和冲绳等地未受到影响。

以高人气的东京都为中心的首都圏，独栋住宅的签约数为781件（同比缩减13.1%），与发生大地震灾害的3月（17.8%）相比同比缩减率降低。

在首都圈的各都县，东京都千叶县降幅在扩大，神奈川县在缩小，埼玉县同比上升。

居住兼投资的独栋住宅，在首都圏的平均签约价格为2,818万日元（较10年4月回落2.5%，与3月相比回落4.6%），4个月连续下滑。首都圏平均土地面积为145.72㎡，建筑面积为105.18㎡。平均房龄为19.47年。新登记数为5,370件（同比增长9.1%），2个月后超过2010年，价格呈上升趋势。

但东京、大阪、名古屋等大都市圏以外地区，房屋价格呈下降趋势，整体呈现低价回落趋势。只是冲绳、北海道等高人气地区，受大地震灾害影响下降率较低，明年有些地区还有可能出现逆势上扬。