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大地震后的日本房地产市场

作者:康妮 文章来源:日本新华侨报网 点击数 更新时间:2014-12-7 9:16:03 文章录入:贯通日本语 责任编辑:贯通日本语

2010年以前的日本房地产市场,在经济比较低迷的大环境下,住宅用新建分期出售公寓却非常畅销,以首都圏和大阪等大都市圏的大型房地产公司为中心,交通便利的地区出现了很多当日售罄的楼盘。雷曼冲击波之后,2010年开始日本的房地产市场中的住宅开始出现逆势上涨。其中住宅畅销很大原因是由于销售价格与2008年的价格相比下降约15%。


而2011年日本人的住宅购买意愿,由于东日本受到东北大震灾影响而持续冷淡,房地产价格呈现下跌趋势。但是,西日本、九州、以及7月1日开始正式实行的中国人多次入境签证的首站必经之地——冲绳,未受震灾影响,价格趋势持续稳定。


震后初期据报道核辐射对人体影响很小,在有核电站的福岛县因相关影响而受到限制,而对距离福岛300KM的东京等城市地区几乎没有影响,生活没什么变化。


但是后来由于报道极端夸大,因而引发外国人回国潮,外国人的房地产投资也大幅度减少。而日本本国的房地产购买者即使受到震灾影响也达到去年90%的水平,变化不大。


2011年办理面向日本人的住宅贷款时,有国家补助利息的《住宅获取支持制度》扶持,优惠幅度很大;同时,人们普遍担心受震灾影响材料价格会猛涨,购买住宅意愿较强的人群,震灾后比之前更想尽早再次出手。


但是,投资用写字楼市场空置率依然保持高位,2011年、2012年将进入大量供应大规模办公楼的时代,因此依然会保持较便宜的趋势。购房投资的话,建议购买公寓和独栋住宅。


下面我们来展望一下2011年的新建公寓、大厦、J-REIT(日本不动产投资信托)的市场情况。


【关于公寓】


日本顶级房地产调查公司——不动产经纪研究所4月下旬发表的2011年首都圏公寓供给预测为5万套。以东京都城区为中心,已开工未完成部分加上新开工紧急恢复部分,较2010年相比增长16.3%,预计今后几年会销售5万~6万套住宅。今年,由于受到大地震灾害和核泄漏影响,价格呈现下降趋势,会一直停滞到明年年初,不过随着人口不断向东京流动,预计明年价格会逆势上升。


现在超高层公寓和城市中心一级地块持续受到人们追捧,主要趋势是:


① 距离车站步行10分钟以内


②相比100户以上的超大型楼盘,100户以下的中小型楼盘更受欢迎


③每平米60万日元以下


以上这些类型的楼盘比较抢手,其中不乏当日售罄楼盘。


在受到大地震灾害影响的东日本地区,价格虽然呈现下降趋势,不过北海道、西日本、冲绳地区预计会走势平稳。


某上市公司正在开发的位于东京、湾岸区域一级地块的楼盘,总共233户的公寓,第1期开盘的117户当天即售罄。该楼盘为57万日元每平方米。如果有大量一级地块却价格便宜的楼盘上市供应,那么流入东京地区的人口仍然会压倒性的高于迁出人口,因此明年以后价格很难下跌,准备在大地震灾害的影响尚存、价格相对较便宜的时候买进的投资者也已经开始出手。


【关于独栋住宅】


与公寓的情况一样,东日本由于受到大地震灾害的影响,签约率呈现降低倾向。但是,西日本、北海道和冲绳等地未受到影响。


以高人气的东京都为中心的首都圏,独栋住宅的签约数为781件(同比缩减13.1%),与发生大地震灾害的3月(17.8%)相比同比缩减率降低。


在首都圈的各都县,东京都千叶县降幅在扩大,神奈川县在缩小,埼玉县同比上升。


居住兼投资的独栋住宅,在首都圏的平均签约价格为2,818万日元(较10年4月回落2.5%,与3月相比回落4.6%),4个月连续下滑。首都圏平均土地面积为145.72㎡,建筑面积为105.18㎡。平均房龄为19.47年。新登记数为5,370件(同比增长9.1%),2个月后超过2010年,价格呈上升趋势。


但东京、大阪、名古屋等大都市圏以外地区,房屋价格呈下降趋势,整体呈现低价回落趋势。只是冲绳、北海道等高人气地区,受大地震灾害影响下降率较低,明年有些地区还有可能出现逆势上扬。


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