2、1980年代以前日本土地市场情况:"土地神话"

(1)土地价格的总体趋势

与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的"土地神话"。

土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。

日本统计局公布的资料显示:从1956年到1985年的30年间，日本名义GDP增长了约38.6倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。这正是土地神话的现实依据。

(2)土地价格的阶段性表现及其原因

如下表:1956年到1985年期间，日本土地价格经历了两轮爆发式增长和一次下跌。

第二轮暴涨发生在1968-1974年，土地价格在7年内上涨了近2倍，年均复合增长率高达20.1%；

主要原因是战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长。

婴儿潮:1947-1949年是战后日本的人口出生高峰期，到1968-1974年，这群婴儿的年龄达到19-27岁，陆续进入婚姻年龄，更为重要的是，当时正处于日本城市化的高峰期，这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中在城市，因此形成了对城市住房的刚性需求；

住房抵押贷款:这一时期日本的个人住房抵押贷款呈现爆发式增长，仅1972年民间金融机构发放的个人住房抵押贷款额比1966年增长了34倍，加之于前期GDP高速增长带来的财富积累，以及日本土地私有制导致日本的居民购房的自由资金非常充裕。

1975年，受通货膨胀的影响，人口迁出城市，城市地价下跌8%；这是1956-1985年期间唯一的一次下跌。其主要原因是受两次石油危机的影响，日本经济滞胀(即高增长高通胀)，通货膨胀达到2位数，城市生活成本大幅上升，导致人口迁出城市。

3、日本宏观经济面的变化

1970年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。经济增长的速度和方式均发生了重大变化。

(1)宏观经济由"高速增长"转为""稳定增长"

如图所示，在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过10%，但是从第一次石油危机开始，日本的实质GDP增长率下降到4%左右的水平。

战后日本，进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期，经济增长的主导方式，而出口的主要任务在于获取资金，以便于引进技术和设备。到1970年初，日本的重工业化进程和城市化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济开始向外需求突破。出口的主要任务变为消化国内过剩产生，维持经济增长。经济增长方式逐渐由"投资主导型"转变为"出口主导型"。

日本的出口额在1979年突破1000亿美元大关，1986年突破2000亿美元。而经常项目顺差的增长更为惊人:1979年和1980年，经常项目顺差仅分别为18亿美元和21亿美元，但是1981年暴涨了近10倍，达到200亿美元，此后逐年上升至1986年的928亿美元。

1983年2月，在出口的推动下，日本经济进入了新一轮的景气周期，即里根景气。

(3)日元的国际化

日元国际化进程起步于1970年代初，1985年《广场协议》后基本实现。

日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。前者的最终目标是汇率自由化，后者的最终目标是外汇进出自由化。如下图所示:

在日元汇率改革方面:1971年，布雷顿森林体系开始解体，美元贬值，日元一次性升值14.4%。1973年布雷顿森林体系最终解体，日本开始实行浮动汇率制(当然其实质是在政府控制下的管理的浮动汇率制，日元对美元基准汇率并未发生变化)。1985年9月《广场协议》之后，日本汇率基本实现了市场化。

在外汇管制改革方面:1980年代基本完成外汇进出自由化。日本首先于1980年修改《外汇和外贸管制法》允许外国人购买日本股票，同时外汇交易由"原则禁止"变为"原则自由(按实际需求来定)"，随后于1984年进一步取消了"外汇实需原则"。

4、金融自由化

金融自由化包括三个方面的内容，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于1979年起步，1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后，金融自由化进程全面加速。

融资自由化:以1979年颁布无担保国内公司债及可转债的使用标准，并允许美国的希尔斯·罗巴克发行了日元本位制无担保公司债，允许松下电器产业发行完全无担保可转换公司债，为起点，日本开始了融资自由化进程。附带新股承销权的公司债(1981年)，欧元债券(1983年)，完全无担保普通公司债(1985年)等先后被引入资本市场，至1985年，日本融资自由化的法律框架基本搭建完成，此后日本政府进一步放宽了对上述融资方式融资额度，利率和发债标准。

利率自由化:以1979年导入可转让存款为标志，日本开始了利率自由化进程。1984年启动定期存款的利率自由化进程，1985年市场利率联动型存款和自由利率的大宗存款先后获准发行，1986年起，日本政府进一步发松了对上述存款的最低存入额度和存款期限的限制。至1990年代初基本完成利率自由化。

业务管制自由化:业务管制自由化进程于1983年起步。1983年银行获准销售公共债和银行公债，并于1987年和1988年先后展开股票期货交易和股指期货交易；金融机构开设分店的规定也于1983年大为放宽。1999年10月，银行、金融信托、证券公司之间的相互渗入完全自由化。

二、房地产泡沫的形成及扩大

1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施

(1)日元国际化导致扩张性货币政策的实施

日元国际化对日本的货币政策产生了深刻的影响，是泡沫期间扩张性货币政策的主要诱因。其影响机制如下图所示:

日元国际化，尤其是1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道；

日元迅速升值，导致外需放缓。广场协议后日元升值，日元计价的出口额同比负增长，一直持续到1988年6月左右，形成了"日元升值萧条"；

为了维持宏观经济的稳定增长，日本政府势必要实行扩张性的货币政策和财政政策。就货币政策而言，降低利率和增加货币供给成为必然的选择。

1986年1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持到1989年5月。与此同时货币供应量年均增速比81年到85年提高了2个百分点，达到了10.5%。

(2)低通胀导致扩张性货币政策的实施

日本宏观经济持续增长，但是CPI指数非常低，日本政府缺乏提高利率的动力。

期间，日本低通胀的主要原因是过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀。

(3)扩大内需的具体政策

在日元升值出口下降以及国际社会的压力下，日本确立了扩大内需的发展战略:主要思路就是增加投资和消费，减少储蓄，这势必要求政府实施扩张性的货币政策

上一页  [1] [2]  尾页