日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。今天我们在此做一个总结以期真实地还原当年的那段疯狂。虽然中国目前不可能发生那样的情况，但人类的贪婪所导致的"市场的均衡是短暂的"这一点是一致的。

日本房地产泡沫的特征:2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；

日本房地产泡沫发生时的背景:日本的城市化进程已经接近尾声；与快速城市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的"土地神话"；宏观经济增速下降，经济增长方式也转为"出口主导型"；日元的国际化和金融自由化于1980年代加速；

日本房地产泡沫的形成及扩大:日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施；期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲；企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用；

日本房地产泡沫期间的调控政策:1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。

控制贷款政策效果非常显著，其成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一；

日本房地产泡沫的启示:

1)中国房地产不会发生日本式的泡沫。中国和日本当年最主要的区别就是"城市化进程"。在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。85年，日本的城市化率为76.7%，城市化进程已经接近尾声；而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。我们认为，中国城市化总体每年还将继续快速提高，中国城市的房价总体是处于上涨过程中的，紧缩性政策导致的房价回调只能是短期的；

2)本币升值并不一定导致房地产价格上涨。85年"广场协议"后，主要发达国家的货币均对美元升值，这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济；就中国来看，现在人民币依然在而且还会继续升值，而股票和房地产却早已下跌；本币升值也只是为房地产价格的上涨提供了充裕资金的可能，房地产价格的最终上涨还需要市场一致预期上涨这一重要条件；

3)人是理性的，更是贪婪的。当市场的均衡一旦被打破，若没有有效的调控措施，市场会加速上涨或下跌。日本当年房地产泡沫时，房价的上涨和下跌如此；前期中国的房价上涨也如此。目前中国房价下跌依然如此:在紧缩性的货币政策下，市场的参与者都预期房价要调整，开发商在降价，居民在观望。市场的均衡同样被打破。而政府认为还需要继续宏观调控，还没出手。

前言、日本房地产泡沫的基本特征

1、日本人文地理概况

如图所示，日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈(包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县)，大阪圈(包括大阪府，京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。

1985年，日本人口1.21亿，面积37.8万平方公里，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。

同年，日本城市化率达到76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到59.5%。

2、日本房地产市场概况

日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。

日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年，日本企业购买了价值45.97亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。

3、日本房地产泡沫的基本特征

(1)特征1:泡沫巨大

1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。

(3)特征3:跌幅大、时间长

1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%；

1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；

2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；

一、房地产泡沫发生时的背景

日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。因此，在分析日本房地产泡沫的扩大机制之前，我们首先看下在1985年以前，包括土地市场在内的日本宏微观经济的情况。

1、日本的城市化进程已经接近尾声

战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录:1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。到1985年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。

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