四 、房地产泡沫

房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。

但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。

在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？

进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。

但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。

在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。

不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党（自民党）的最大支持者就是以地主为核心的农协。

85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。

当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由[使用需求]转向[保有需求]，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。

面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。

随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。

但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。

88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。

不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：

1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？

2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？

3. 如果对以上两个问题的回答都是“NO”，那么什么样的经济模式更适合于日本？

1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。

二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。

所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日本基本农田的保有量。

所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否定，最终决定走工业科技兴国的道路。

依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。

日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。

所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。