日本住宅政策成功的秘密

　　首先，我认为明确的规则是不可缺乏的。1947年的日本新宪法25条规定：“所有国民均有享有维持健康且文明的最低限度生活的权力”。受此，日本政府陆续启动住宅政策的三根支柱——公营住宅（1951年，下称公营）、住宅金融公库（1950年，下称公库）及日本住宅公团（1955年，下称公团），试图以此渡过在1946年时460万套的住宅短缺难关。

　　公平分配是中国保障房面对的挑战之一。我相信，这也要由规则来解决。日本北九州市相关人士介绍，与中国不同，骗购及定向房等问题基本上不可能发生。申请市营住宅的市民必须提交从市政府税务司得到的所得税证明，来说明满足收入条件，而且逃税的处罚在日本相当严厉。此外，官方抽签来决定可以迁入的市民。“如果3次没抽中，你的号码增加1个，6次没抽中，你的号码增加至3个，可能性会越来越高”。

　　第二，从政策的对象看来，中国与日本的对比鲜明。保障房的对象并不包括白领族等社会中层骨干，而是为收入最低的群体。恰恰相反，在农民大量流向城市的背景下，战后的日本政府不仅为地方贫困家庭提供公营住宅，而且经过公团及公库确保白领家庭的居住。

　　对此，神户大学教授、都市问题专家平山洋介表示，经济增长惠及中产阶级，中产阶级在政府的财务支持基础上，能够购买且持续拥有房产，这又推动了经济增长，与此同时，政府税收也得以增加。在他看来，这是“经济增长与房地产行业之间的良性循环”。我认为，中国政府最好也加强对中产阶级的支持政策，从而提高白领在内的老百姓的生产率，以此逆转“国进民退”的局面。

　　其次，在住房贷款制度方面，中国还需要提高。一方面，日本公库最近直接向购房者以长期固定利息方式提供稳定的住房贷款。从1950年到2006年，由公库融资建筑的户数已经超过1900万。2010年，贷款余额约为30万亿日元，占整个住房贷款余额的3成。而且，自1970年代以来，民间住房贷款也逐渐发达。如今，民间机构负担剩下7成的贷款余额。

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