新华社东京４月３０日电 综述：日本房产中介运营何以规范有序

新华社记者钱铮

日本房地产中介运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同造假现象非常罕见。

业内人士表示，日本法律对中介的约束非常细致且严格，行业协会执行力强，违法违规成本很高，所以房地产中介不敢以身试法。另外，日本房地产交易信息透明，责任明确，有利于抑制房地产乱象。

旗下拥有一家房地产中介公司的ＡＢＣ公司代表董事孟凡海告诉记者，在日本开设房地产中介公司必须具备３个条件：一是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。二是要聘请拥有国家资格的房地产交易专员，在公司全职工作。原则上，从事房地产业务的员工，每５人就需要配备一名房地产交易专员。三是房地产中介必须拿出１０００万日元（１元人民币约合１６日元）营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现诈骗等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

孟凡海说，中介销售价值１亿日元的房地产，按规定可收取３％的中介费，也就是３００万日元的中介费。上缴的１０００万日元的营业保证金，相当于要成交价值３亿多的房地产。这还只是金钱上的惩罚，中介若违反宅地建筑物交易业法等法律，还会受到停业和吊销执照等行政处分。

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留１０年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说，领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主。

行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。孟凡海说，在日本不管干什么行业，一般都有行业管理，而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

一旦出现买卖纠纷，客户会直接联系中介公司所属的不动产协会，协会马上出面找中介公司调查。一旦调查属实，中介一要退钱，二要根据情节严重程度接受处分。协会核实损失额，报告法务局。法务局马上赔偿客户损失，支付完后要求中介公司把保证金补齐，视情节严重程度处罚中介公司停业３个月或半年，直到吊销其执照。

日本房地产交易各环节信息透明，很难作假或一房两卖。孟凡海说，日本房地产都有不动产登记证副本，就像户口一样。副本会写明这处房地产的面积、所在地、所有产权变更记录，以及现在的所有者姓名、住址、因何原因拿到这处房地产等内容。如果用房产做抵押，那么借了多少钱、借款期限、利息都在副本上有所体现。抵押权不解除的话，买卖很难成立。

不动产登记证副本由法务局保存，并在网上公开，每个人都可以去查。建筑面积和土地面积跟挂牌信息是不是一致，卖主是不是房地产的真实所有者，房地产是否抵押，这些内容在登记证副本上都一目了然。

日本房地产买卖还有专门的司法代书人负责给房地产过户。一般房产交易签合同时，司法代书人都要到场。到场前，他会去法务局取出登记证副本，确认交易的房地产到底是不是所谓的卖主所有；签约时，要求卖主提供权利证书，相当于国内的房产证，还有印章证明书。在区政府登录的印章和签合同的印章若不一致，合同属无效。此外，司法代书人还会核对卖主身份证件上的姓名和住址，如果卖主是公司的话，还需核对公司登记副本。司法代书人作为法律专业人士的把关作用非常重要。

针对国内中介协助卖主开阴阳合同避税等违规造假行为，孟凡海说，日本宅地建筑物交易业法对中介的约束非常严格。制定阴阳合同，一旦被发现，肯定会被吊销执照。因为这种行为不但违反宅地建筑物交易业法，还违反合同法等法律，是犯罪行为。所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，合同分为对内与对外，对内的那份以逃避国家税收等为目的，对外的那份则为双方真实意思表达。

日本中介手续费费率全国统一。假如某处房地产的成交价是１亿日元，中介公司按规定可收３００万日元中介费。而中介帮助卖主将合同做成５０００万日元，中介费相应也只能收一半。所以，中介不仅要考虑自己的信誉，还要考虑是否会触犯法律以及是否能排除卖主少付一半手续费的可能性。

针对国内中介垄断房源、哄抬房价的现象，孟凡海介绍，在日本，卖主委托中介公司出售房地产时都会签署中介合同，中介合同写明委托期限是１个月或３个月，卖主希望卖多少钱也会写上。中介公司必须如实挂牌，不能改动卖主报价。中介在房地产信息网站上发布房地产信息的页面做完后要让卖主审核，不能乱写。

签订中介合同后，中介要定期向卖主汇报进展，比如有多少人想看房等。如果中介垄断房源，造成房产未在合同约定期限内售出，卖主有权终止合同，转而委托别的中介公司。所以日本中介公司压力都很大，会选择与同行共享信息，以便在合同期限内尽快把房产卖出去。