在日本不动产租赁过程中，宅建士处理合同纠纷的职责主要是通过其专业知识和法律依据，协助租赁双方（出租人即「貸主」和承租人即「借主」）解决因合同履行产生的争议，避免纠纷升级，同时保护双方的合法权益。宅建士并非直接的法律裁判者（如法院），而是作为中介协调者，提供信息、建议和解决方案。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》、《借地借家法》等法律。以下是宅建士在不动产租赁过程中处理合同纠纷的具体方法和步骤：

1. 理解合同纠纷的法律基础

• 《民法》第601条（賃貸借契約）：
  • 租赁合同基于双方合意，约定使用权与租金支付。
• 《借地借家法》：
  • 规范租赁关系的特殊规则，如租期、解约、更新等，优先于《民法》。
• 《宅建業法》第35条、第37条：
  • 要求宅建士披露重要事项并交付合同，确保纠纷有据可查。
• 宅建士职责：
  • 熟悉合同条款和法律依据，判断纠纷的法律性质。

2. 识别常见的合同纠纷类型

• 賃料滞納（租金拖欠）：
  • 借主未按时支付租金。
• 原状回復紛争（原状回复争议）：
  • 退租时双方对修繕範囲（修缮范围）或費用負担（费用负担）有分歧。
• 契約解除紛争（合同解除争议）：
  • 一方主张提前解约，另一方不同意。
• 瑕疵修繕（缺陷修缮）：
  • 建物瑕疵（如漏水）责任归属不清。
• 使用制限違反（使用限制违反）：
  • 借主擅自転貸（转租）或改变用途。
• 宅建士职责：
  • 识别纠纷类型，查阅合同和披露文件确认事实。

3. 纠纷处理的前期核查

• 方法：
  • 契約書確認（合同确认）：
    • 检查《賃貸借契約書》，明确賃料、租期、修繕責任、解约条件等条款。
  • 重要事項説明書確認（重要事项说明书确认）：
    • 核实是否披露瑕疵、災害リスク等，判断是否履行披露义务。
  • 事実確認（事实确认）：
    • 收集证据，如支払記録（支付记录）、修繕請求書、通信記録。
  • 現地調査（实地调查）：
    • 若涉及瑕疵或原状回復，实地查看建物现状。
• 宅建士职责：
  • 确定纠纷的事实基础和法律依据。
  • 例如，“賃料2ヶ月滞納、契約に‘滞納時解除可’記載あり”。

4. 协调双方协商解决

• 方法：
  • 中立立場（中立立场）：
    • 作为中介，不偏袒任何一方，依据合同和法律提供意见。
  • 事実説明（事实说明）：
    • 向双方说明核查结果，如“漏水は自然損耗、貸主修繕義務あり”（《民法》第606条）。
  • 解決案提案（解决方案提案）：
    • 租金滞納：建议借主分期偿还，貸主暂缓解约。
    • 原状回復：参照《原状回復ガイドライン》（国土交通省），明确自然損耗范围。
    • 瑕疵修繕：协调貸主修繕并记录。
• 宅建士职责：
  • 促成双方和解，避免诉讼。
  • 例如，“借主滞納20万円、3ヶ月分期返済で貸主同意”。

5. 依据法律判断责任

• 賃料滞納：
  • 《民法》第415条（債務不履行）：借主须赔偿遅延損害金（通常年14.6%）。
  • 《借地借家法》第28条：若严重（如6ヶ月滞納），貸主可正当解约。
• 原状回復：
  • 《民法》第621条：借主仅对故意或過失損壊负责，自然損耗除外。
• 瑕疵修繕：
  • 《民法》第606条：貸主承担修繕义务，除非合同另约。
• 契約解除：
  • 《借地借家法》第27条：貸主提前解约需“正当事由”（如自用）。
• 宅建士职责：
  • 引用法律条款，明确双方责任。
  • 例如，“漏水は貸主修繕義務、契約に特約なし”。

6. 协助正式解决程序

• 方法：
  • 書面通知（书面通知）：
    • 若协商失败，协助起草解约通知或修繕請求書。
  • 調停・訴訟支援（调解・诉讼支持）：
    • 建议双方申请民事調停（《民事調停法》）或向法院起诉。
    • 提供合同、説明書、通信記録作为证据。
  • 専門家紹介（专家介绍）：
    • 推荐弁護士（律师）或司法書士处理复杂纠纷。
• 宅建士职责：
  • 确保纠纷依法解决，提供必要文件。
  • 例如，“貸主に解約通知送付、調停手続案内”。

7. 实际案例中的处理

• 案例1：賃料滞納：
  • 借主3ヶ月未払い（30万円）、宅建士確認契約“2ヶ月滞納で解除可”、協商分期6ヶ月返済で解決。
• 案例2：原状回復：
  • 退去時、貸主請求壁紙全額負担、宅建士引用ガイドライン“自然損耗は貸主負担”、借主免除。
• 案例3：漏水修繕：
  • 借主投诉屋根漏水、宅建士確認契約無特約、協調貸主修繕並記録。

8. 预防纠纷的措施

• 契約設計（合同设计）：
  • 加入明確条款，如“賃料滞納時、遅延損害金年14.6%”、“原状回復は自然損耗除外”。
• 情報開示（信息披露）：
  • 事先披露瑕疵，如“築30年、過去漏水修繕済み”。
• 記録保存：
  • 保存契約書、支払記録、修繕履歴，便于查验。
• 宅建士职责：
  • 从源头减少纠纷可能性。
  • 例如，“契約時に‘修繕責任分担’を明示”。

9. 不处理的后果

• 取引后果：
  • 纠纷升级至訴訟，双方損失時間・費用。
• 宅建士責任：
  • 若因未披露瑕疵或合同不備导致，可能承担賠償（《民法》第709条）或行政処分（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士在不动产租赁中处理合同纠纷通过以下步骤实现：

1. 理解法律：掌握《民法》、《借地借家法》规则。
2. 识别纠纷：确认賃料、原状回復、修繕等类型。
3. 前期核查：查阅合同、説明書、事実確認。
4. 協商解決：中立协调，提出方案。
5. 法律判断：引用条款明确責任。
6. 正式程序：协助通知、調停、訴訟。
7. 予防対策：完善合同、披露信息。他们以《宅建業法》为依据，通过专业操作化解纠纷，维护租赁关系稳定。