在日本，宅建士理解“房地产买卖中的履约保证”是其职责的重要部分，尤其是在确保买卖双方按照合同约定履行义务（如支付款项、交付不動産）时。履约保证旨在通过法律机制和保障措施，降低违约风险，维护交易的安全性和公平性。这一理解基于《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》等法律，宅建士需掌握其法律性质、作用及操作方法。以下是宅建士如何理解“房地产买卖中的履约保证”的具体内容和方法：

1. “履约保证”的法律基础与概念

• 《民法》第412条（履行期）：
  • 債務者（売主或買主）需按約定時間履行義務。
• 《民法》第533条（同時履行の抗弁権）：
  • 一方未履行時，另一方可拒絕履行（如残金未払で引渡拒否）。
• 《宅建業法》第41条（手付金等の保全）：
  • 宅建業者が手付金受領時，1000万円超なら保証措置必要。
• 《民法》第465条（保証契約）：
  • 第三者保証債務履行。
• 概念：
  • 履约保证指通過法律或契約手段，確保売主交付不動産、買主支付代金，避免違約損害。
• 宅建士理解：
  • 履約保証是取引安定的支柱，防範資金・権利リスク。

2. 房地产买卖中的履约保证类型

（1）手付金保全（定金保证）

• 内容：
  • 買主支付手付金（例：500万円）時，宅建業者確保返還或安全。
• 法律要求：
  • 《宅建業法》第41条：1000万円超で銀行保証或保険。
• 宅建士理解：
  • 手付金喪失防範，如“保証付500万円”。

（2）同時履行保証（同时履行保证）

• 内容：
  • 残金支払（4500万円）と不動産引渡・登記を同時実施。
• 法律要求：
  • 《民法》第533条：同時履行原則。
• 宅建士理解：
  • 同時性確保履約，如“残金と登記同時”。

（3）融資特約保証（贷款特约保证）

• 内容：
  • 買主ローン不承認時，契約解除・手付金返還。
• 法律要求：
  • 契約自由原則（《民法》第521条）。
• 宅建士理解：
  • 融資リスク軽減，如“特約で保護”。

（4）抵当権抹消保証（抵押权抹消保证）

• 内容：
  • 売主が引渡前抵当権（2000万円）を抹消。
• 法律要求：
  • 《民法》第177条：登記抹消必要。
• 宅建士理解：
  • 権利クリア確保，如“抹消義務明示”。

（5）第三者保証（第三方担保）

• 内容：
  • 保証人（銀行、保険会社）が債務履行を保証。
• 法律要求：
  • 《民法》第465条：保証契約書面必要。
• 宅建士理解：
  • 外部保障強化，如“銀行保証導入”。

3. 履约保证在房地产买卖中的作用

• 買主保護：
  • 確保資金安全（手付金返還）、権利取得（引渡・登記）。
• 売主保護：
  • 確保代金受領（残金支払）、取引完結。
• 宅建士理解：
  • 保証平衡双方利益，如“同時履行で信頼”。

4. 宅建士的理解与实践操作

（1）保証状況核查

• 方法：
  • 手付金：
    • 確認保全措置（保証書発行）。
  • 抵当権：
    • 登記簿乙区（2000万円残債）。
  • 融資：
    • 買主ローン仮審査（4500万円）。
• 宅建士职责：
  • 確保保証基礎，如“抵当権確認”。

（2）信息披露

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中記載：
    • “手付金500万円、保全済み”。
    • “残金4500万円、登記同時支払”。
    • “抵当権2000万円、引渡前抹消”。
  • 当面説明，提醒履約保障。
• 宅建士职责：
  • 透明開示，如“保証内容説明”。

（3）合同设计

• 法律依据：《宅建業法》第37条。
• 方法：
  • 加入履約保証条款：
    • “手付金500万円は保証付、解除時返還”。
    • “残金4500万円未払時、引渡拒否”。
    • “ローン不承認時、契約解除”。
    • “売主は抵当権抹消義務”。
• 宅建士职责：
  • 確保履約明確，如“特約明示”。

（4）取引監督

• 方法：
  • 資金保全：
    • エスクロー利用（残金4500万円）。
  • 履約確認：
    • 抵当権抹消書類、登記立会。
• 宅建士职责：
  • 確保実行，如“抹消確認2025年6月30日”。

5. 履约保证的法律风险

• 手付金喪失：
  • 未保全で宅建業者倒産。
• 引渡遅延：
  • 抵当権未抹消。
• 支払不能：
  • 融資否決無特約。
• 宅建士理解：
  • 保証不足損害取引，如“特約欠如は紛争要因”。

6. 实际案例中的理解

• 案例1：標準取引：
  • 手付金500万円保証付、残金4500万円エスクロー、披露“履約確保”、合同“同時履行”。
• 案例2：ローン否決：
  • 融資4500万円否決、披露“リスク”、特約発動、手付金返還。
• 案例3：抵当権残存：
  • 抵当権2000万円、披露“抹消必要”、合同“引渡前完了”、弁済確認。

7. 宅建士的职责与局限

• 职责：
  • 核查保証、開示影響、設計合同。
  • 確保履約安全，如“エスクロー監督”。
• 局限：
  • 無強制執行権，仅協助。
  • 若違約，需司法介入。

8. 不理解的后果

• 取引后果：
  • 資金喪失、引渡失敗、訴訟発生。
• 宅建士責任：
  • 未尽披露義務，可能賠償（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士理解“房地产买卖中的履約保証”包括：

1. 法律基礎：《宅建業法》第41条、《民法》。
2. 保証類型：手付金、同時履行、融資特約、抵当権抹消。
3. 實踐操作：核查、披露、合同、監督。以《宅建業法》為依據，通過專業理解和操作確保履約義務實現，是取引成功的關鍵。