在日本，宅建士确保房地产项目的合规性和合法性是其核心职责之一，特别是在买卖、租赁或开发取引中，需通过法律依据、专业核查和协调，确保项目符合相关法律法规，避免因违规或非法行为导致交易失败、经济损失或法律纠纷。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》、《不動産登記法》、《都市計画法》、《建築基準法》等法律，通过系统化的操作实现。以下是宅建士如何确保房地产项目合规性和合法性的具体方法和步骤：

1. 理解“合规性与合法性”的法律基础

• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 要求披露不動産的法律状況，确保取引合法。
• 《民法》第177条（不動産物権の登記効力）：
  • 権利登記確保合法性，未登記不具対抗力。
• 《都市計画法》第29条（開発許可）：
  • 開発行為需許可，違反則違法。
• 《建築基準法》第6条（建築確認）：
  • 建物需符合基準，未確認則違法建築。
• 宅建士理解：
  • 合規性指法令遵守，合法性指権利・手続適正。

2. 房地产项目需确保的关键领域

• 権利合法性：
  • 所有権、抵当権、占有状況。
• 建築合規性：
  • 建築基準、用途規制。
• 土地利用合規性：
  • 都市計画、農地転用。
• 取引手続合法性：
  • 契約、登記、税務。
• 環境合規性：
  • 土壌汚染、災害リスク対応。
• 宅建士理解：
  • 多領域確保必要，如“建築違反は取引不可”。

3. 确保合规性与合法性的方法

（1）権利合法性核查

• 方法：
  • 登記簿確認：
    • 甲区：所有権名義一致、相続登記済否。
    • 乙区：抵当権（2000万円）、差押え無。
  • 現地調査：
    • 確認占有者（売主一致）。
  • 関係者確認：
    • 問売主訴訟、共有者同意。
• 判断：
  • 未登記相続→不合法リスク。
• 宅建士职责：
  • 確保権利適正，如“名義一致確認”。

（2）建築合規性核查

• 方法：
  • 書類確認：
    • 《建築確認申請書》、《検査済証》。
  • 現地確認：
    • 違法増築、構造基準（耐震性）。
  • 法令対照：
    • 《建築基準法》第6条：接道4m以上。
• 判断：
  • 未確認建物→違法。
• 宅建士职责：
  • 確保建築合法，如“増築違法発見”。

（3）土地利用合規性核查

• 方法：
  • 用途地域確認：
    • 《都市計画法》查住宅・商業規制。
  • 農地転用：
    • 《農地法》第5条許可確認。
  • 開発許可：
    • 面積1000㎡超時許可必要。
• 判断：
  • 商業不可地域で店舗→不合規。
• 宅建士职责：
  • 確保用途適正，如“転用許可確認”。

（4）取引手続合法性核查

• 方法：
  • 契約審査：
    • 条款明確（価格5000万円、引渡2025年6月30日）。
    • 違反《消費者契約法》第8条（不当免责）否。
  • 登記手続：
    • 司法書士連携，確保移転登記。
  • 税務確認：
    • 固定資産税日割り、譲渡所得申告案内。
• 判断：
  • 契約曖昧→不合法リスク。
• 宅建士职责：
  • 確保手続合法，如“契約明確化”。

（5）環境合規性核查

• 方法：
  • ハザードマップ確認：
    • 洪水、土砂災害エリア。
  • 土壌汚染調査：
    • 《土壌汚染対策法》過去用途（工場跡地）。
• 判断：
  • 汚染未処理→不合規。
• 宅建士职责：
  • 確保環境安全，如“汚染調査依頼”。

4. 确保合规性与合法性的措施

（1）信息披露

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中記載：
    • “所有権単独、抵当権なし”。
    • “建築確認済、接道4m”。
    • “洪水エリア、保険必要”。
  • 当面説明，消除誤解。
• 宅建士职责：
  • 透明開示，如“規制状況説明”。

（2）合同设计

• 法律依据：《宅建業法》第37条。
• 方法：
  • 加入合規条款：
    • “売主は引渡前抵当権抹消”。
    • “違法建築発覚時、解除可”。
• 宅建士职责：
  • 確保合法性，如“責任明示”。

（3）問題修正

• 方法：
  • 協助売主登記相続、抹消抵当権。
  • 申請転用許可（農地）。
• 宅建士职责：
  • 消除違法，如“登記支援”。

（4）専門家連携

• 方法：
  • 聯繫司法書士（登記）、建築士（基準確認）。
• 宅建士职责：
  • 借助専門知識，如“建築士検査”。

5. 实际案例中的操作

• 案例1：標準売買：
  • 確認登記一致、建築確認済、披露“全合規”、合同“2025年6月30日引渡”。
• 案例2：農地取引：
  • 未転用、評估“違法リスク”、協助許可申請、披露“転用後取引”。
• 案例3：違法増築：
  • 現地調査で発覚、披露“再建築不可”、建議撤回。

6. 宅建士的职责与局限

• 职责：
  • 核查権利、建築、土地、取引、環境。
  • 開示・修正問題。
• 局限：
  • 無法發現故意隠蔽。
  • 若複雑，需専門家介入。

7. 不确保的后果

• 取引后果：
  • 違法建築で使用不可、権利喪失。
• 宅建士責任：
  • 未尽披露義務，可能賠償（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士確保房地产项目的合規性和合法性通過以下步骤實現：

1. 理解法律：《宅建業法》、《民法》、《都市計画法》。
2. 關鍵領域：権利、建築、土地、取引、環境。
3. 操作方法：核查権利、規制、契約、環境、税務。
4. 確保措施：披露、合同、修正、連携。以《宅建業法》為基礎，通過專業核查和調整確保項目合法合規，是取引成功的關鍵。