在日本，宅建士处理不动产交易中的“租约问题”是其职责的重要环节，特别是在买卖或管理賃貸物件（租赁房产）时，需通过法律依据、专业核查和协调，确保现有租约对交易的影响清晰明了，保护买卖双方及賃借人（租户）的权益，避免纠纷或法律风险。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》、《借地借家法》等法律。以下是宅建士如何处理不动产交易中“租约问题”的具体方法和步骤：

1. 理解“租约问题”的法律基础

• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 要求披露不動産に関連する賃貸借契約状況。
• 《民法》第601条（賃貸借契約）：
  • 賃貸人（貸主）は使用収益提供義務、賃借人は賃料支払義務。
• 《借地借家法》第10条（賃借権の対抗力）：
  • 建物賃借権登記済なら買主に対抗可。
• 《借地借家法》第28条（更新拒絶の正当事由）：
  • 賃貸人解約には正当事由必要。
• 《民法》第177条（不動産物権の登記効力）：
  • 未登記権利は第三者（買主）に対抗不可。
• 宅建士理解：
  • 租约影響権利移転，需妥善處理。

2. 不动产交易中的常见“租约问题”

• 賃借人存在（租户在住）：
  • 売主が賃貸中、引渡後も占有継続。
• 賃借権対抗力（租约对抗力）：
  • 登記済賃借権が買主に影響。
• 賃料未払（租金未付）：
  • 賃借人滞納（例：3ヶ月30万円）。
• 契約期間問題（租约期限问题）：
  • 長期賃貸（5年残）影響売却。
• 解約紛争（解约纠纷）：
  • 賃借人退去拒否。
• 宅建士理解：
  • 租约種類影響處理，如“登記賃借権は強力”。

3. 处理“租约问题”的方法

（1）租约状況核查

• 方法：
  • 登記簿確認：
    • 乙区：賃借権登記有無。
  • 契約書確認：
    • 賃貸借契約（期間：5年、賃料：月10万円）。
  • 現地調査：
    • 賃借人占有確認（居住者一致）。
  • 売主問合せ：
    • 賃料支払状況、解約交渉履歴。
• 判断：
  • 登記済5年残→対抗力あり。
• 宅建士职责：
  • 確保状況明確，如“賃借権確認”。

（2）信息披露

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中記載：
    • “賃借人居住、賃料月10万円、契約残3年”。
    • “賃借権未登記、対抗力なし”。
    • “賃料滞納30万円、売主清算”。
  • 当面説明，提醒買主影響。
• 宅建士职责：
  • 透明開示，如“賃借影響説明”。

（3）租约处理方案

• 賃借人引継（租户承接）：
  • 買主が賃貸継続希望：
    • 賃貸収入（月10万円）引継。
• 賃借人退去（租户退去）：
  • 売主が解約交渉：
    • 《借地借家法》第28条正当事由（自己使用等）。
    • 立退料（例：30万円）支払。
• 賃料未払処理：
  • 売主清算or買主控除（残金減額）。
• 宅建士职责：
  • 協調解決，如“立退交渉支援”。

（4）合同设计

• 法律依据：《宅建業法》第37条。
• 方法：
  • 加入租约関連条款：
    • “賃借人引継、賃料収入買主帰属”。
    • “売主は引渡前賃借人退去、費用負担”。
    • “賃料滞納30万円、残金4500万円より控除”。
• 宅建士职责：
  • 確保履約明確，如“退去条件明示”。

（5）取引監督

• 方法：
  • 確認賃借人退去（退去証明）。
  • 監督賃料清算（納付記録）。
  • 登記移転時賃借権抹消確認。
• 宅建士职责：
  • 確保執行，如“退去確認2025年6月30日”。

4. 租约问题的法律风险

• 対抗力リスク：
  • 登記賃借権で買主退去強制不可。
• 滞納リスク：
  • 未払賃料引継で買主負担。
• 解約難リスク：
  • 正当事由不足で退去拒否。
• 宅建士理解：
  • 租约未処理損害取引，如“対抗力は引渡障壁”。

5. 实际案例中的处理

• 案例1：賃借人引継：
  • 賃料10万円、残3年、披露“引継可能”、合同“賃料買主帰属”、取引完結。
• 案例2：賃借人退去：
  • 賃借権登記、披露“退去必要”、売主立退料30万円、確認退去、無紛争。
• 案例3：賃料未払：
  • 滞納30万円、披露“売主清算”、合同“残金控除”、清算後引渡。

6. 宅建士的职责与局限

• 职责：
  • 核查租约、開示影響、協調処理。
  • 確保取引安全，如“退去監督”。
• 局限：
  • 無強制退去権，仅協助。
  • 若訴訟，需司法介入。

7. 不处理的后果

• 取引后果：
  • 賃借人残留で引渡不能、訴訟発生。
• 宅建士責任：
  • 未尽披露義務，可能賠償（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士處理不动产交易中的“租约問題”通過以下步骤實現：

1. 理解法律：《宅建業法》、《借地借家法》。
2. 問題類型：賃借人存在、対抗力、未払、期間、解約。
3. 操作方法：核查、披露、処理、合同、監督。以《宅建業法》為基礎，通過專業操作確保租约問題解決，是取引成功的關鍵。