在日本房地产交易中，宅建士进行“产权确认”是其核心职责之一，旨在确保交易对象的产权状态清晰、合法，避免因产权问题导致交易无效或纠纷。这一过程主要依据《不動産登記法》、《民法》和《宅地建物取引業法》（宅建业法），通过核查登记信息、调查相关情况和信息披露来实现。以下是宅建士如何进行房地产交易中“产权确认”的具体方法和步骤：

1. 产权确认的法律基础

• 《民法》第177条（物権の登記効力）：
  • 不动产物权的设立和转移需通过登记才能对抗第三人。
• 《不動産登記法》：
  • 规定不动产登记簿的设立和管理，是产权确认的主要依据。
• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 要求宅建士向交易双方披露产权状态。
• 原则：
  • 产权以登记为准，未登记的权利不具对抗力。

2. 核查不動産登記簿（不动产登记簿）

• 方法：
  • 取得登記簿謄本（登记簿副本）：
    • 通过法務局（法务局）或在线系统（如登記情報提供サービス）获取。
  • 检查登记内容：
    • 表題部（标的物信息）：
      • 確認地番、面積、用途（如宅地、建物）。
      • 确保与交易对象一致。
    • 権利部（甲区）－所有権（所有权）：
      • 核实登记的所有人是否为卖方。
      • 检查是否有共有者及其持分（如1/2）。
    • 権利部（乙区）－負担（负担）：
      • 检查是否存在抵当権（抵押权）、地上権（地上权）、地役権（地役权）、差押え（查封）等。
• 宅建士职责：
  • 确认卖方有权处分，确保产权无瑕疵。
  • 例如，发现抵当権未解除，需要求卖方清偿。

3. 调查未登记的产权情况

• 方法：
  • 占有状況（占有状况）：
    • 实地走访，确认是否有人占用（如租户）。
    • 未登记的賃貸借契約（租赁合同）可能影响买方使用权。
  • 相続未登記（继承未登记）：
    • 若卖方通过继承取得房产，核查戸籍謄本（户籍副本）或遺産分割協議書（遗产分割协议书），确认继承手续是否完成。
  • 時効取得（时效取得）：
    • 若卖方声称通过长期占有取得所有权（《民法》第162条），需查验占有证据（如水电账单）。
• 宅建士职责：
  • 识别未登记但可能影响交易的权利，提示风险。
  • 例如，若有租户，说明“賃借権が登記未了でも優先する場合あり”。

4. 确认特殊产权类型

• 借地権（借地权）：
  • 法律依据：《借地借家法》。
  • 方法：
    • 检查土地登记簿，确认地主身份及租约期限（如50年定期借地権）。
    • 核实建物所有权归属，确保卖方有权转让。
  • 职责：说明借地权剩余年限及地租负担。
• 区分所有権（区分所有权）：
  • 法律依据：《区分所有法》。
  • 方法：
    • 检查登記簿，确认専有部分（单元）和共用部分（公共区域）的登记。
    • 查阅管理規約（管理规约），确认是否有交易限制。
  • 职责：披露修繕積立金及管理費情况。
• 共有権（共有权）：
  • 法律依据：《民法》第250条以降。
  • 方法：
    • 核实共有者名单及持分比例。
    • 确认所有共有者同意出售（全体処分需一致）。
  • 职责：提示其他共有者的優先買取権（优先购买权）。

5. 信息披露中的产权说明

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中详细列明：
    • 所有権者：登记所有人姓名。
    • 負担状況：如“抵当権設定あり、引渡前に抹消予定”。
    • 特殊権利：如“借地権、残存期間30年、地代年額10万円”。
  • 当面解释，确保买方理解产权状态。
• 宅建士职责：
  • 确保产权信息透明，避免因隐瞒导致纠纷。
  • 例如，说明“建物は借地権付き、土地所有者Xの同意が必要”。

6. 合同中的产权保障条款

• 法律依据：《宅建業法》第37条。
• 方法：
  • 権利移転条件：
    • 约定“売主は引渡前に抵当権を抹消する”。
  • 瑕疵担保責任：
    • 加入条款“売主は登記未了の瑕疵に対し1年間責任を負う”。
  • 解除権：
    • 若产权有问题，买方可解除合同，如“登記簿と異なる権利関係が判明した場合、買主は解除可”。
• 宅建士职责：
  • 通过条款确保产权转移的合法性。
  • 例如，约定“引渡時までに所有権移転登記を完了する”。

7. 协助产权转移登记

• 方法：
  • 协调买卖双方准备登记文件：
    • 売主：権利証（权利证书）、印鑑証明書（印鉴证明）。
    • 買主：住民票（居民票）。
  • 与司法書士（司法书士）合作，提交《所有権移転登記申請書》。
• 宅建士职责：
  • 确保登记顺利完成，产权正式转移。
  • 例如，安排“2025年6月30日、残金支払いと同時に登記申請”。

8. 实际案例中的操作

• 案例1：宅建士查阅登記簿，发现抵当権あり、要求売方在交付前清偿，并在合同注明“抹消確認後引渡し”。
• 案例2：房屋为共有，宅建士核实三名共有者同意并签字，说明“共有者全員の同意確認済み”。
• 案例3：借地権物件，宅建士确认地主同意转让，披露“残存期間20年、地代月額2万円”。

9. 不确认产权的后果

• 后果：
  • 若产权不清（如卖方无权处分），合同可能无效，买方受损。
  • 未登记转移，买方无法对抗第三人（《民法》第177条）。
• 宅建士责任：
  • 若未核查或未披露产权问题，可能承担赔偿（《民法》第709条）或行政处罚（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士进行房地产交易中的“产权确认”通过以下步骤实现：

1. 核查登記簿：确认所有权及负担。
2. 调查未登记情况：识别占有、继承等问题。
3. 确认特殊产权：处理借地权、区分所有权等。
4. 信息披露：说明产权状态。
5. 合同设计：保障产权转移。
6. 协助登记：确保权利落实。他们以《不動産登記法》和《宅建業法》为依据，通过专业核查和法定程序，确保产权合法、清晰，是交易安全的关键环节。