在日本房地产交易中，宅建士保证买卖合同中的“付款方式”合法是其职责的重要组成部分，旨在确保交易资金的安全性、合规性以及双方权益的平衡。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》及相关金融法规，通过合同条款设计、信息披露和交易协调来实现。以下是宅建士如何保证“付款方式”合法的具体方法和步骤：

1. 明确付款方式的法律基础

• 法律依据：
  • 《民法》第555条（売買契約）：买卖合同需明确价款支付义务。
  • 《宅建業法》第37条（契約書交付）：合同必须记载付款金额、方式和时间。
• 原则：
  • 付款方式需基于双方合意，符合法律规范，不得违反公序良俗（《民法》第90条）或金融法规。

2. 核查付款方式的可行性与合规性

• 方法：
  • 資金能力確認（资金能力确认）：
    • 核实买方支付能力，如查看贷款预审结果或银行存款证明。
    • 若涉及分期付款，确保买方有持续支付能力。
  • 支払方法の種類（支付方式类型）：
    • 現金払い（现金支付）：一次性或分期支付。
    • ローン払い（贷款支付）：银行贷款或融资。
    • 振込（银行转账）：通过指定账户支付。
    • エスクロー（第三方托管）：通过中介机构托管资金。
  • 金融法規の遵守（金融法规遵守）：
    • 若涉及大额现金支付，注意《犯罪収益移転防止法》（防止犯罪收益转移法），超过一定金额（通常1000万円）需身份验证。
• 宅建士职责：
  • 确认付款方式现实可行，避免因资金问题导致合同无法履行。
  • 例如，若买方依赖贷款，核查贷款额度是否覆盖交易金额。

3. 合同中明确付款方式条款

• 法律依据：《宅建業法》第37条。
• 方法：
  • 支払金額（支付金额）：
    • 明确总价及分期金额，如“総額5000万円、うち手付金500万円、残金4500万円”。
  • 支払時期（支付时间）：
    • 约定具体日期，如“手付金は契約締結時、残金は引渡日2025年6月30日”。
  • 支払方法（支付方式）：
    • 注明具体方式，如“買主は売主指定口座に振込にて支払う”或“残金はローン利用、銀行X経由”。
  • 条件付き支払（附条件支付）：
    • 若涉及贷款，加入“ローン承認を条件とする”条款。
• 宅建士职责：
  • 确保条款清晰、无歧义，符合法律要求。
  • 例如，起草“手付金500万円は2025年3月20日契約時に現金払い、残金は引渡時にローンにて支払う”。

4. 信息披露中的付款相关说明

• 法律依据：《宅建業法》第35条（重要事項説明）。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中说明：
    • 付款方式及金额：如“総額5000万円、手付金10%”。
    • 支払期限：确保买方理解时间节点。
    • 関連リスク（相关风险）：如“ローン不承認の場合、契約解除可能”。
  • 当面解释，确保买方知晓付款义务。
• 宅建士职责：
  • 披露与付款相关的法律和财务风险，保证知情同意。
  • 例如，说明“ローン利用の場合、審査期間を考慮し支払期限に余裕を持たせてください”。

5. 设计风险防控条款

• 方法：
  • ローン特約（贷款特约）：
    • 加入条款“買主がローン不承認の場合、手付金返還の上契約解除可”，符合《民法》第557条。
  • 遅延リスク対応（延误风险应对）：
    • 约定滞纳金或解除权，如“支払遅延時、1日あたり0.1%の遅延損害金を支払う”。
  • エスクロー利用（第三方托管）：
    • 建议使用银行或信托公司托管资金，确保“残金支払いと引渡し同時履行”。
• 宅建士职责：
  • 通过条款降低付款环节的风险，确保合法性和可执行性。
  • 例如，建议“残金はエスクロー口座経由で支払い、登記移転確認後に売主へ送金”。

6. 确保付款方式符合金融法规

• 法律依据：《犯罪収益移転防止法》、《外国為替及び外国貿易法》。
• 方法：
  • 現金取引制限（现金交易限制）：
    • 大额现金支付需身份验证并记录，避免洗钱嫌疑。
  • 海外送金（海外汇款）：
    • 若买方为外国人，需遵守外汇法规，确保资金来源合法。
  • 銀行振込の確認（银行转账确认）：
    • 指定正规金融机构账户，避免私人账户交易。
• 宅建士职责：
  • 检查付款方式是否涉及违法行为，必要时建议调整。
  • 例如，若买方拟支付1000万円现金，提示“銀行振込を推奨、法令遵守のため”。

7. 交易过程中的付款协调

• 方法：
  • 手付金管理：
    • 监督手付金支付，确保按时存入卖方或托管账户。
  • 残金支払い（尾款支付）：
    • 协调买方贷款发放与交付时间，确认资金到位。
  • 支払証明（支付证明）：
    • 保留转账凭证，确保可追溯。
• 宅建士职责：
  • 确保付款与交付同步，避免一方未履行即收款。
  • 例如，安排“2025年6月30日、残金振込確認後、鍵引渡しと登記申請同時実施”。

8. 实际案例中的操作

• 案例1：买方依赖贷款，宅建士在合同中注明“残金4500万円は銀行Yローンにて支払い、不承認時解除可”，确保合法。
• 案例2：卖方要求全额现金，宅建士提示《犯罪収益移転防止法》风险，改为银行转账并记录身份。
• 案例3：分期付款交易，宅建士约定“総額3000万円、契約時1000万円、引渡時2000万円、振込にて”，并监督执行。

9. 不合法的后果与责任

• 后果：
  • 若付款方式违法（如洗钱），合同可能无效，双方承担损失。
  • 未明确付款条款导致争议，可能需诉讼解决。
• 宅建士责任：
  • 若因未核查或未披露付款风险导致问题，可能承担赔偿（《民法》第709条）或行政处罚（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士保证买卖合同中“付款方式”合法通过以下方式实现：

1. 核查可行性：确认买方资金能力及方式合规。
2. 合同设计：明确金额、时间、方式。
3. 信息披露：说明付款义务和风险。
4. 风险防控：加入贷款特约、托管机制。
5. 金融合规：遵守现金交易和外汇法规。
6. 交易协调：确保付款与交付同步。他们以《宅建業法》和《民法》为依据，通过专业操作确保付款方式合法、安全、可执行，是交易顺利进行的重要保障。