宅建士判断土地和建筑物的合法性是其在房地产交易中的重要职责之一，目的是确保交易对象的法律地位清晰、使用符合规定，从而保障交易双方的权益。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》、《民法》、《都市計画法》、《建築基準法》等法律，通过核查文件、实地调查和法律分析来完成。以下是宅建士判断土地和建筑物合法性的具体方法和步骤：

1. 判断土地的合法性

（1）核查产权登记

• 法律依据：《不動産登記法》、《民法》第177条（物権の登記効力）。
• 方法：
  • 获取《登記簿謄本》（不动产登记簿副本），检查：
    • 所有権（所有权）：确认登记的所有人与卖方一致。
    • 負担（负担）：是否存在抵押权、地上权、地役权、查封等限制。
    • 共有状況：若为共有，核实共有者及份额。
  • 若登记未更新（如继承未登记），需要求卖方完成手续。
• 判断标准：土地产权清晰、无未解决的法律纠纷。

（2）确认土地用途与规划限制

• 法律依据：《都市計画法》。
• 方法：
  • 查询土地所在区域的用途地域（如住宅区、商業区）。
  • 检查《都市計画図》或向自治体咨询，确认：
    • 用途制限：是否允许预期用途（如商业开发）。
    • 容積率・建蔽率：建筑体积和占地比例是否受限。
    • 開発許可：若涉及大规模开发，是否已获批（第29条）。
• 判断标准：土地使用符合规划要求，无违法开发风险。

（3）调查自然条件与风险

• 法律依据：《宅建業法》第35条（重要事項説明）。
• 方法：
  • 查阅《ハザードマップ》（灾害地图），评估洪水、地震、滑坡等风险。
  • 实地考察地形、地质，确认是否存在沉降或污染问题。
• 判断标准：土地自然状况适合预期用途，无重大隐患。

2. 判断建筑物的合法性

（1）核查建筑许可与登记

• 法律依据：《建築基準法》、《不動産登記法》。
• 方法：
  • 检查《建築確認書》（建筑确认书）和《検査済証》（竣工检验合格证），确认：
    • 建物是否按许可图纸建造。
    • 是否通过竣工验收。
  • 对照《登記簿謄本》，核实：
    • 構造・規模：登记的建筑面积、层数、用途与实际一致。
    • 所有権：建物所有权是否与土地一致（如借地权情况）。
• 判断标准：建物有合法许可且登记准确。

（2）确认建筑标准合规性

• 法律依据：《建築基準法》。
• 方法：
  • 检查是否符合以下标准：
    • 耐震基準：1981年后新耐震标准，或旧建物是否加固。
    • 用途制限：建物用途（如住宅、商业）与区域规划一致。
    • 接道義務：建物是否临接2米以上公共道路（第43条）。
    • 消防・避難規定：是否配备消防设施、逃生通道。
  • 若发现增建或改建，核查是否取得追加许可。
• 判断标准：建物符合现行建筑法规，无安全隐患。

（3）识别違法建築（违法建筑）

• 方法：
  • 对比《建築確認書》和实际状况，检查是否存在：
    • 未许可的增建（如阳台加盖）。
    • 超过容积率或建蔽率的建筑。
    • 用途变更未报备（如住宅改为店铺）。
  • 若有疑问，向地方自治体建筑部门查询。
• 判断标准：建物无违法部分，或违法部分已整改。

（4）评估物理状况

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 实地检查建物，记录：
    • 瑕疵：如漏水、裂缝、设备老化。
    • 修繕履歴：是否有修缮记录及其效果。
  • 询问卖方或查阅管理組合记录（如公寓）。
• 判断标准：建物现状适合使用，无重大缺陷。

3. 综合判断与信息披露

• 法律依据：《宅建業法》第35条、第37条。
• 方法：
  • 将核查结果整理为《重要事項説明書》，包括：
    • 土地的产权、用途限制、灾害风险。
    • 建物的许可状况、合规性、物理状态。
  • 在合同中明确交易对象的法律状态，确保与披露一致。
• 职责：
  • 当面向买方或租户说明，确保理解。
  • 若发现问题（如抵押权未解除），要求卖方整改或在合同中约定解决条件。

4. 处理特殊情况

• 借地権（借地权）：
  • 法律依据：《借地借家法》。
  • 方法：核查土地租约，确认期限、地租、建物所有权归属。
  • 判断：借地权合法且可转让。
• 区分所有（公寓）：
  • 法律依据：《区分所有法》。
  • 方法：检查管理规约，确认专有部分和共有部分的合法性。
  • 判断：无管理組合限制交易。
• 未登記建物（未登记建物）：
  • 方法：查阅建筑许可，确认是否因历史原因未登记。
  • 判断：建物合法建造但需补办登记。

5. 实际案例中的判断

• 案例1：宅建士查阅登記簿，发现土地有抵押权，联系卖方解除后确认合法性。
• 案例2：建物增建未获许可，宅建士认定为違法建築，建议买方要求整改或降低价格。
• 案例3：土地位于洪水风险区，宅建士在重要事項説明中披露，判断其合法但提示风险。

6. 不合法的后果与应对

• 后果：
  • 若土地或建物不合法，可能导致交易无效、买方索赔。
  • 宅建士未发现问题，可能承担责任（《民法》第709条）。
• 应对：
  • 提前核查并整改。
  • 若无法解决，建议中止交易或调整条件。

总结

宅建士判断土地和建筑物的合法性主要通过：

1. 核查登记：确认产权和负担（《不動産登記法》）。
2. 检查规划与标准：确保符合《都市計画法》和《建築基準法》。
3. 实地调查：评估自然条件和物理状况。
4. 披露与合同：将结果融入重要事項説明和合同。这一过程依托法律依据和专业工具（如登記簿、ハザードマップ），确保交易对象合法、安全，是宅建士职责的核心体现。