上期对日本“以房养老”的概念、发展历史以及三大风险进行了介绍和分析。日本究竟如何推广“以房养老”？其现状如何？存在什么问题或有哪些课题需要解决？中国若要试行该制度，能借鉴些什么？

　　日本主要有两种不同模式

　　日本的“以房养老”模式花样繁多，政府机关与民间机构齐头并进，八仙过海，各显神通。如果对日本的“以房养老”模式进行归类，则可以归为政府参与型和民营机构参与型两大类。

　　一、政府参与型

　　在政府参与型中，又可以分为直接融资方式和间接融资方式。

　　所谓“直接融资方式”，就是政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人。

　　所谓“间接融资方式”，就是政府机构不直接经营“以房养老”制度，由行政机构在银行和借贷人之间斡旋，最终由银行出面将款项借贷给借贷人。

　　二、民营机构参与型

　　民营机构参与型，目前主要有银行、信托公司、信托银行以及房地产公司参与。

　　第一，银行、信托公司、信托银行主要经营“反向抵押贷款”类型的产品。

　　第二，房地产公司主要经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品。

　　第三，值得注意的是寿险公司的动态。到目前为止，日本尚无寿险公司参与的迹象。寿险公司不参与的主要原因在于，“以房养老”模式相对保险公司的运作方式而言，其风险明显较大，尤其是寿险公司一般经营长期寿险产品，对寿险资金运用有着极为严格的规定。而“以房养老”模式虽然与年金给付的方式有类似之点，但是，由于该方式采用的是长期借贷方式，经办机构要长期垫付资金，只有等合同满期（一般为借贷人亡故之时）才能最后清账获取属于其的利益，这与银行的借贷业务相近。如果把借贷业务称为“本利逐渐回收方式”，那么“以房养老”模式只是将贷款的方式改变了一下，采用逆向贷款方式，可以称其为“本利最后回收方式”。由于“以房养老”模式与保险行业的经营方针略有距离感，很显然，寿险公司的经营方式将无法承担在没有保费来源、贷款期限中没有任何利息收入的情况下，将款项长期借贷出去，并且其真正的收益只能在合同期满时才能最终实现的经营风险。因此，日本的寿险行业基本不涉足“以房养老”模式的经营。

　　政府参与方式（长期生活支援资金贷款方式）

　　如上期的介绍所述，日本在1981年正式引进“以房养老”模式，武藏野市率先建立起了“长期生活支援资金贷款”制度，并由日本政府推广到了日本其他地方。

　　日本是亚洲最早进入老龄化社会的国家，根据2003年日本政府的统计，日本老人拥有住宅的比例（持房率）高达88.9％，70岁以上的老人实际拥有的金融资产平均高达2552万日元（按现汇率为人民币357万元）。尽管如此，在已经过去的长达11年的泡沫经济破灭后的经济大萧条中，社会养老制度受到了沉重的打击，依靠老人自助方式来渡过经济大萧条已经成为当时一个重要并受到社会关注的问题。即便是当前，长期经济危机的经历依然使日本老人谈虎色变，心有余悸，养老问题仍受到社会的密切关注。

　　为此，日本政府适时推出了“长期生活支援资金贷款”制度，以缓解养老问题所产生的矛盾。该制度不是由中央政府经办，而是各个都道府县的地方政府各自为阵自主经办。其制度的主要内容如下：

　　第一，直接融资方式

　　在日本采取直接融资方式的地方政府主要有：东京都武藏野市和中野区等。详细如下：①贷款对象：居住在该市（区）1年以上，年龄在65岁以上。②抵押物：房产，地产（所有权），高层楼房住宅。③担保抵押物的借贷比例：土地时价的80％以内，高层楼房住宅的50％之内。④借款期限：终身。但实际贷款金额超越合同约定担保的金额时，合同终止。⑤返还办法：当借贷人亡故后，变卖担保用的房地产返还贷款，或由该借贷人的继承人一并返还。

　　第二，间接融资方式。

　　间接贷款方式主要有大阪府大阪市、兵库县神户市、东京都世田谷区等地方政府。其主要特征是：当借贷人向政府提出申请后，地方政府不设置相应的机构，只设置接待窗口，介绍银行出面将款项借贷给借贷人，而借贷风险由银行承担。

　　民营机构参与方式

　　民营机构参与方式主要有以下两种。

　　第一，日本中央三井信托银行方式。该方式采用借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款。在约定的限额内，每年贷款1次以年金方式领取，或约定随时贷款方式亦可。在60岁到64岁之间，可以利用银行卡随时提取贷款。该借款的本金与利息，待借贷人亡故后，将抵押的房地产变卖，本利总清还，余下部分交还继承人。

　　第二，日本Tokyo Star Bank方式。该方式同样采用借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款的办法。和上述方式不同点在于，经办机构将约定贷款存放在借贷人账户中，借贷人自由领取，使用部分月结算利息，账户上存款部分不计利息，利息由经办机构从账户中扣除。借贷人亡故后将抵押的房地产出售，本金清还，余下部分交还继承人。

　　除此之外，还有一些房地产公司，也纷纷投入以重建住宅为模式的产品，在高龄者无力重建住宅的情况下，以房地产为抵押，房地产公司先将重建资金借贷给高龄者，重建住宅让高龄者在有生之年住上舒适的房屋。当高龄者亡故后，将房地产变卖本金总清帐。

　　“以房养老”模式普及难

　　虽说日本老年人的持房率高达八成以上，但“以房养老”模式并没有预期那样迅速得以普及，而是成效很低。原因颇多，主要集中在以下三点：第一，由于日本经济危机长期化，房地产市场持续下滑，经办风险巨大，愿意经办的单位甚少。第二，受房地产市场低走影响，房地产评估价格过低，高龄者不愿意冒险入围。第三，金融风暴冲击金融市场风险陡增，长期借贷运作风险难以把握。

　　美国本土因房地产次级贷款风波引发全球金融风暴，“以房养老”模式遭受冷遇可想而知，日本如此高的持房率境况尚且如此，那么在目前中国城市的持房率还偏低的情况下，试图加速普及，是否尚欠火候？换一个视点，如果对中国的农村地区推行“以承包土地养老”模式，普及效果或许能如人愿，但尚待论证。 （下）

　　（作者为日本日生基础研究所主任研究员）