你必须相信，那些强大的不动产公司正一步步穿越历史、摆脱困境、丢掉弱旅，爆发出影响世界的更大能量。　　

　　“时间好像回到了20年前！”日本青木ASUNARO建设株式会社技术部部长孙健生说这话的时候，正置身于东京六本木新城“森塔”的高层露天庭院中。在这里，你听着潺潺流水，从各种绿色植物的缝隙间可以窥视到六本木新城的全貌：粉红色的高层公寓、巨大的朝日电视台播放广场、最接近天空的森美术馆、购物街道、黑亮的马路，当然还有穿梭其间的行人。

　　繁华的景象并不能打消孙健生的担心，“泡沫经济崩溃对日本人，特别是在日本工作的中国人影响太大了。”他回忆道：“上个世纪90年代，因为房地产泡沫的崩溃，公司裁员一半，在我们公司，所有的中方员工，除我之外，都被迫失业，重新回到餐馆去洗盘子，很多人甚至连洗盘子的工作都找不到。”

　　历史不会重演，但是总会用另一种方式来影响我们的生活。日本主流财经杂志《东洋经济周刊》在7月25日的封面文章中预言，日本新一轮泡沫经济崩溃进入倒计时。文章综合了几家调查机构的数字发现，从2007年2月份开始，东京市中心地价开始下跌，“市中心泡沫”指日可待；而从2008年3月份开始，东京市中心新建商业大厦的空置率一路飙升，待租公寓达到破纪录的1万套。有理由相信，泡沫的崩溃不远了。

　　多渠道融资的春天

　　其实，早在2003年，就有人意识到泡沫经济的暗涌越来越明显。这个人是日本著名建筑大师隈研吾，他在接受本刊记者采访时含蓄地指出，东京的再开发必然导致日本再次走向泡沫经济的泥沼，他形容再开发是一曲悲壮的“天鹅之歌”，将回荡在东京上空久久难以散去。

　　东京再开发始于20世纪末，到现在方兴未艾。扮演主角的是大型综合的房地产开发公司，像森株式会社的六本木新城、三井不动产的MIDTOWN等等。在这个过程中，日本房地产公司追求高层住宅和写字楼，他们开始把德国建筑史瓦尔特??本雅明称为的“失败的塔”大肆在城市里复制。当然，这也带来了巨额利润。

　　“为什么日本社会在灰暗中艰难前行的旅程中，却不断涌现了森塔这样的超高层建筑呢？”隈研吾从社会文化的角度提出自己的解释。在他看来，进入21世纪，日本从工业化国度向商业、文化国度挺进，因此，大型房地产开发商都努力在超高层建筑群当中植入了公园、绿地和美术馆。

　　“为什么在经济不景气的‘失去的十年’当中，东京却进行了比泡沫经济时期更大规模的再开发呢？”日本不动产协会理事市村重治，则更愿意从商业视角来做出解释。“东京城市再开发为房地产公司带来施展的舞台，而房地产行业的证券化为他们提供了充裕的融资方式。”

　　日本的资产证券化有一个漫长的过程。在1980年代泡沫经济崩溃之前，房地产公司主要通过抵押方式从银行贷款，泡沫破碎之后，度过漫长的等待，日本地产业才迎来融资多渠道的春天。2000年，日本颁布了改定的《投资信托以及投资法人相关法》，不动产投资信托(J-REIT)也应运而生。

　　J-REIT是由众多投资者共同筹集资金，同时分享收益的公司型组织，于2001年在东京证券交易所上市。J-REIT旗下由众多投资公司组成，据不动产协会统计，到目前为止共有42家公司作为法人成为其成员。像森株式会社、三井不动产、伊藤忠商事都与伙伴公司共同出资成为他们的成员。J-REIT一方面从这些投资人手中筹集资金然后投资到房地产行业，另一方面也将筹得的资金委托给日本专门作房地产贷款的“信托银行”，再由他们贷款给房地产公司用于新项目的开发。

　　J-REIT旗下的法人组织以J-REIT的名义发行有价证券进行融资，不动产企业将出租写字楼、销售公寓以及物业管理等收入中的利润中的一部分作为红利分配给投资者。

　　上世纪90年代，日本泡沫经济崩溃，一些海外私募基金以很低的利息从银行获取贷款，然后再买进房地产。财经作家真山仁将之称为神秘的秃鹰。在接受记者采访时，他曾畅想，希望日本本土的私募基金也能成长起来。天遂人愿，在小说发表的几年后，日本的私募基金迅速成长，房地产市场自然成了他们大展拳脚的场所。他们除了购买J-REIT的证券，也自己投资到房地产。

　　然而如今，无论是海外秃鹰，还是本土私募，他们的日子都不好过。日本著名私募基金公司Pacific Holdings一直致力于房地产投资，社长高塚优在近日接受《东洋经济周刊》采访时坦言：“房地产的融资环境跟去年相比大相径庭，主要原因是银行对贷款越来越慎重，特别是次贷危机之后。我们几乎没有获得一个大项目的贷款。”另一家房地产投资公司Asset Managers Holdings在2008年2月公布的财报显示，当月利润为55亿日元，跟上个月相比利润下滑了42%。其原因就在于后续贷款延期，导致投资项目停滞。

　　日本对私募基金的监管力度也在不断加强。金融厅严格审查贷款的抵押不动产，同时，金融厅意识到房地产存在过剩的征兆，开始抑制新增加的贷款项目，这也给私募基金带来深远影响。

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