【那珂正】：尊敬的世界不动产联盟、尊敬的中国房地产业协会宋春华先生还有与会的大家，大家好！我是日本美好住宅中心的理事长那珂正，今天我要介绍的是日本住宅产业发展政策。我今天要说的就是这四项，一个是住宅政策的变迁。第二就是通过政府机关对住宅品质的确保。第三是活用市场机制新的住宅政策。第四是集日中技术的内部装修住宅的建设实施。

  这个非常细，可能不太容易看清楚。那么我首先要介绍的是住宅政策的变迁。日本的住宅变迁可以说是二战以后的政策。第一战后的住宅的不足共有420万户，战后十年后的复兴时期进入了高度经济发展时期。那么人口向大都市集中的计划，结果造成了住宅的不足。那么在这种背景下，下面有4项：第一由政府提供的公共的住宅金融政策，向个人提出的住宅申请和住宅购入的融资。第二是地方公共团体提供的对于低收入的人员的公共住宅设施。第三是由国家提供的住宅公团向中等收入人提供的住宅建设。那么第四是由1966年住宅建设5年计划。这个是5年计划的变化，那么大概的说应该是前半期到1975年为止第二期的5年计划。这个5年计划的目标是解决住宅不足问题，也就是增加住宅部署，即便是小也要增加套数这样的政策。后期的30年到现在，我们着重发展的是面积和设备的这些居住水准的提高。现在日本大概有5000万个住宅，那么大概有60%左右是个人住宅，属于买下来的。剩下的的1/3到1/4是租赁的形式。那么分别这上面注明的是自己的家、租借房、平均面积，大家可以看到这个数字，这个是所有住宅储备为基准的数字。可以说到1998年为止租赁的平均面积只有44.49平方米，这个比较狭小，这个是我们今后的课题。

  这个画面是从60年代到70年代在东京附近的一个租赁住宅的事例，可以说并不是非常好的环境。下面我们看到的是东京都新所新开发的项目，左边的两栋是新开发的项目，右边这个是属于办公区域。到目前为止日本的5年计划已经终了，制定了新的生活基本目标，那么他重视的是什么呢？重视的是住宅储备和生活水准的提高。那么居住生活基本法的制定是2006年的6月8号开始实施的。

  第一、是为了丰富居民的生活水平、确保安定和生活水准的提高，这是它的基本理念。

  第二、就是地方公共团体住宅相关的责任和义务，还有一个居住生活的基本计划的制定。那么它以法律的形式表现出来，那么到去年2006年的9月，我们制定了居住生活的基本计划。那么主要是以良好的住宅储备的形成和良好住宅环境的形成。

  第三、就是储备住宅市场，满足多种多样的需求。

  第四、住宅居住安定的确保。

  第二就是通过政府机关对住宅品质的确保。

  我们是从1950年开始通过了住宅金融基金来促进住宅建设，通过政府的住宅基金，还有1955年开始通过都市基盘整备公团进行大规模的住宅开发，提供大量优质的租赁住宅。还有通过地方公共团体，提供低租金的住宅，这个是1951年开始的。以上都是通过政府机关的协助提供的。那么住宅品质的保证和改善着重在这方面发展下来的，下面我们看到的是通过住宅金融资金促进优质住宅的建设，我们在这里就不细讲了。这个是通过民间的以证券的形式来支持民间金融机构。

  那么第三是我们是通过都市基盘的整备公团进行大规模的开发，像我所介绍，住宅包括设计、建设、销售和居住，应该是有四个阶段。那么可以包括下面的几个基本的方法，比如说在设计阶段有建筑师、都市规划师、建筑基准法，那么在什么地方建、建成什么样的东西。开发商能不能够说按照计划建设法来建成这样的房子，在销售过程当中还包括民法。那么个人和开发商之间的合约关系，约束这些关系的应该是民法。那么还有就是包括住宅用地、建筑物商法等等包括这些法律。那么到2001年我们发布了住宅品质确保促进法，那么正好是我担当主席的时候成立了这个法律，那么对消费者也就是说买房人的权利的确保这一个法律。

  那么日本和中国的基本区别是什么？我想介绍一下。这个是最近东京的一所住宅的照片，跟外观来讲跟中国没有本质的区别。那么从内部可以看，比如说从厨房来看左边是厨房，右边应该是浴室部分。那么在日本几乎是所有的住宅在卖的时候都包括了这些设备，所以买房人一旦买了这个房子就立刻可以住。这是另外一个形式的厨房，还有储物间等等这些内部装修都是由开发商直接来开发出来的。这个表示的是住宅品质的确保、资产价值的保证这些基本的法律种类。

  那么最近的住宅品质保证法，我介绍最近的两个。那么首先就是住宅性的表示制度，那么所有的住宅对于它的性能、基能、对买房者都有一个客观、明确的指标，虽然这个并不是法律上规定的必须要做的，但是有些明确的指标。

  第二我们可以看到对于有瑕疵的住宅，这些构造如果有瑕疵的情况下，那么消费者向开发商能够有一个担保的制度。那么规定的话可以保证新的住宅结构的法律，它的担保责任为十年，这是它的法律方针。

  那么另外一个我希望大家能够了解的，在日本我刚才说过了，就是说所有的日本的住宅都是在完成了装修以后才进行买卖的。那么在中国在硬件可以说，在大环境方面里讲的话，是住宅建设发展的非常快。那么国民对住宅建设的需求可以说是与日俱增，那么还有构筑和谐社会成为中国的全体目标。为了进一步的提高中国的住宅品质，那么我们成立了日中建筑和住宅技术交流会，那么所写的日本建筑的水准，还有中小规模的住宅的研究，在中国比如180或者是200平米的房子只住三个人，并且又没有内部装修的房子，对于能源是一种浪费。如果是这样的话100平米左右非常容易使用的，包括内部装修的房子。我希望在中国与中国协作来建设这样的房子，这个是我的想法。那么成立了中国建筑设计研究院和财产法人，还有日本美好住宅中心的总额，那么今天与会的代表，希望大家能够参加这个开发项目，希望大家包括政府的方面的支持。谢谢大家！