在日本，宅建士确保不动产买卖合同中的“履约能力”是其职责的关键环节，旨在通过法律依据、专业核查和合同设计，确认买卖双方具备履行合同义务的能力（如买方支付全款、卖方交付不動産），从而保障交易顺利完成，避免因履约能力不足导致的违约或纠纷。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》等法律。以下是宅建士如何确保不动产买卖合同中“履约能力”的具体方法和步骤：

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1. 理解“履约能力”的法律基础

• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 要求披露影响履约的情報（如資金能力、権利状況）。
• 《民法》第555条（売買契約）：
  • 売主は物件引渡義務、買主は代金支払義務。
• 《民法》第412条（履行期）：
  • 双方需按约定时间履行。
• 《民法》第533条（同時履行の抗弁権）：
  • 一方未履行時，另一方可拒絕履行。
• 概念：
  • 履约能力指买卖双方在法律、经济、实际操作上完成合同义务的能力。
• 宅建士理解：
  • 履約能力是取引成功的基石，需事前確保。

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2. 不动产买卖中“履约能力”的关键要素

• 買主側（买方履约能力）：
  • 資金調達（現金500万円＋ローン4500万円）。
  • 支払意欲（信用履歴）。
• 売主側（卖方履约能力）：
  • 権利クリア（抵当権なし）。
  • 引渡可能（賃借人不在）。
• 宅建士理解：
  • 双方能力不足引發紛争，如“資金不足は支払不能”。

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3. 确保“履约能力”的方法

（1）買主履约能力核查

• 方法：
  • 資金確認：
    • 現金（残高証明500万円）。
    • 融資（ローン仮審査4500万円通過）。
  • 信用調査：
    • 年収（500万円）、既存債務（100万円）。
  • 支払計画：
    • 手付金（契約時）、残金（引渡時）。
• 判断：
  • 年収500万円、総額5000万円→返済比率35%以内、安全。
• 宅建士职责：
  • 確保支払可能，如“融資通過確認”。

（2）売主履约能力核查

• 方法：
  • 権利確認：
    • 登記簿（甲区：売主A単独、乙区：抵当権なし）。
  • 占有状況：
    • 現地調査（賃借人不在）。
  • 債務状況：
    • 抵当権弁済能力（2000万円清算済）。
• 判断：
  • 権利クリア、引渡可能→安全。
• 宅建士职责：
  • 確保引渡可，如“抵当権抹消確認”。

（3）情報披露

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中記載：
    • “買主：現金500万円＋ローン4500万円、仮審査済”。
    • “売主：抵当権なし、引渡2025年6月30日”。
  • 当面説明，消除誤解。
• 宅建士职责：
  • 透明開示，如“履約能力説明”。

（4）合同設計

• 法律依据：《宅建業法》第37条。
• 方法：
  • 加入履約保障条款：
    • “手付金500万円、契約時支払”。
    • “残金4500万円未払時、引渡拒否”。
    • “ローン不承認時、解除・手付金返還”。
    • “売主は引渡前抵当権抹消義務”。
• 宅建士职责：
  • 確保義務明確，如“特約明示”。

（5）資金・権利保障

• 方法：
  • 資金保全：
    • 手付金保証（500万円、銀行保証）。
    • エスクロー（残金4500万円）。
  • 権利調整：
    • 抵当権抹消支援（銀行交渉）。
• 宅建士职责：
  • 防履約失敗，如“エスクロー設定”。

（6）取引監督

• 方法：
  • 確認支払（振込記録）。
  • 監督引渡（登記と残金同時）。
  • 最終確認（物件現況、権利移転）。
• 宅建士职责：
  • 確保執行，如“引渡確認2025年6月30日”。

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4. 履约能力的法律风险

• 買主リスク：
  • 融資否決、資金不足で残金未払。
• 売主リスク：
  • 抵当権未抹消、賃借人残留で引渡不能。
• 宅建士理解：
  • 能力不足破壞取引，如“融資否決は解除要因”。

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5. 实际案例中的处理

• 案例1：標準取引：
  • 買主現金500万円＋融資4500万円、売主権利クリア、披露“能力確保”、合同“同時履行”、取引完結。
• 案例2：融資否決：
  • 融資4500万円否決、披露“リスク”、特約発動、手付金返還、無紛争。
• 案例3：抵当権問題：
  • 抵当権2000万円、披露“抹消必要”、協助弁済、確認抹消、引渡成功。

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6. 宅建士的职责与局限

• 职责：
  • 核查能力、開示情報、設計合同。
  • 確保履約，如“資金確認”。
• 局限：
  • 無強制資金調達権，仅協助。
  • 若故意違約，需司法介入。

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7. 不确保的后果

• 取引后果：
  • 支払不能、引渡失敗、訴訟発生。
• 宅建士責任：
  • 未尽披露義務，可能賠償（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

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总结

宅建士確保不动产买卖合同中的“履約能力”通過以下步骤實現：

1. 理解法律：《宅建業法》、《民法》。
2. 關鍵要素：買主資金、売主権利。
3. 操作方法：核查、披露、合同、保障、監督。以《宅建業法》為基礎，通過專業操作確保双方履約能力，是取引成功的關鍵。

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