在日本，宅建士判断房地产交易中的“付款能力”是其职责的重要部分，旨在通过法律依据、专业分析和核查，确保买方具备支付交易款项（包括手付金、中間金、残金等）的经济能力，避免因付款能力不足导致交易失败或产生纠纷。这一过程结合《宅地建物取引業法》（宅建业法）的披露义务，以及实际财务评估方法。以下是宅建士如何判断房地产交易中“付款能力”的具体方法和步骤：

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1. 理解“付款能力”的法律与概念基础

• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 要求宅建士披露交易条件（如支払スケジュール），间接涉及买方付款能力的确认。
• 《民法》第412条（履行期）：
  • 买方需按合同约定的时间和方式支付款项。
• 《民法》第533条（同時履行の抗弁権）：
  • 若买方无法支付，卖方可拒绝交付不動産。
• 付款能力定义：
  • 指买方在交易中支付全款（現金或融資）的经济实力。
• 宅建士理解：
  • 付款能力是取引成功的前提，未確認可能導致違約。

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2. 影响“付款能力”的关键因素

• 現金資産（现金资产）：
  • 买方自有資金（貯金）是否足够支付手付金或全款。
• 融資能力（融资能力）：
  • 买方能否获得银行贷款（ローン），金额是否覆盖残金。
• 收入穩定性（收入稳定性）：
  • 买方的职业、年収（年收入）是否支持长期还款。
• 負債状況（债务状况）：
  • 现有ローン、借入金是否影响支付能力。
• 宅建士职责：
  • 識別影響因素，如“ローン依存度高”。

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3. 判断“付款能力”的方法

（1）現金資産確認

• 方法：
  • 要求买方提供資金証明：
    • 銀行残高証明書（存款证明）。
    • 貯金通帳コピー（存折复印件）。
  • 核对手付金（通常10%）是否可支付。
• 判断：
  • 現金500万円、手付金500万円→能力あり。
  • 現金100万円、手付金500万円→不足。
• 宅建士职责：
  • 確保初期支払，如“手付金資金確認”。

（2）融資能力评估

• 方法：
  • 事前審査依頼：
    • 協助买方提交銀行ローン事前審査（仮審査）。
    • 提供物件資料（価格5000万円、面積、地番）。
  • 審査結果確認：
    • 融資金額（例：4500万円）、利率、金利種類（固定・変動）。
• 判断：
  • 融資4500万円＋現金500万円＝5000万円→能力あり。
  • 融資3000万円＋現金100万円＜5000万円→不足。
• 宅建士职责：
  • 確保融資可行，如“仮審査通過確認”。

（3）収入与負債分析

• 方法：
  • 収入証明：
    • 索取源泉徴収票（工资扣税单）、確定申告書（纳税申报书）。
    • 年収500万円、月収40万円等。
  • 負債調査：
    • 問现有ローン（車、カード）、信用情報開示（CIC、JICC）。
  • 返済比率計算：
    • 年間返済額÷年収（一般35%以下が目安）。
    • 例：ローン返済180万円÷年収500万円＝36%→リスク高。
• 判断：
  • 年収高、負債低→能力強。
• 宅建士职责：
  • 評估穩定性，如“負債比率30%確認”。

（4）支払計画確認

• 方法：
  • 核查买方支払スケジュール：
    • 手付金500万円（契約時）、残金4500万円（引渡時）。
  • 確認資金調達時期（現金＋融資）。
• 判断：
  • 計画明確、資金確保→能力あり。
• 宅建士职责：
  • 確保時序可行，如“残金支払2025年6月30日”。

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4. 信息披露中的付款能力判断

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中記載：
    • “総額5000万円、手付金500万円、残金4500万円”。
    • “ローン利用予定、事前審査必要”。
  • 当面説明，提醒売主買主能力風險。
• 宅建士职责：
  • 透明開示，如“融資不承認リスク説明”。

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5. 合同设计中的付款能力保障

• 法律依据：《宅建業法》第37条。
• 方法：
  • 加入保護条款：
    • “ローン不承認時、手付金返還で解除”。
    • “残金未払時、売主引渡拒否可”。
• 宅建士职责：
  • 確保履約保障，如“特約明示”。

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6. 实际案例中的判断

• 案例1：現金取引：
  • 価格3000万円、残高証明3000万円、確認“能力あり”、合同“全額現金”。
• ケース2：ローン利用：
  • 価格5000万円、現金500万円、融資4500万円仮審査通過、確認“能力あり”。
• ケース3：能力不足：
  • 価格5000万円、現金100万円、融資3000万円否決、判断“不足”、建議中止。

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7. 宅建士的职责与局限

• 职责：
  • 核查現金、融資、収入、負債。
  • 開示支払条件，設計保護合同。
• 局限：
  • 無法強制提供財務資料，仅依自願。
  • 融資最終審査は銀行決定。

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8. 不判断的后果

• 取引后果：
  • 支払不能で契約解除、売主損失。
• 宅建士責任：
  • 未尽確認義務，可能賠償（《民法》第709条）或行政処分（《宅建業法》第68条）。

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总结

宅建士判断房地产交易中的“付款能力”通過以下步骤實現：

1. 理解法律：《宅建業法》第35条、《民法》。
2. 判斷因素：現金、融資、収入、負債。
3. 操作方法：資金証明、融資審査、収入分析、計画確認。
4. 保障措施：披露資訊、合同保護。以《宅建業法》為基礎，通過專業評估確保買主支付能力，是取引成功的關鍵。