在日本，宅建士在不动产租赁过程中保障租户和房东的权益是其职责的重要部分，旨在通过法律依据、专业核查和协调，确保租赁交易的公平性、合法性和顺利进行，维护双方的合法利益。这一过程主要依据《借地借家法》、《民法》、《宅地建物取引業法》（宅建业法）等法律，通过信息披露、合同管理和履约监督实现。以下是宅建士如何在不动产租赁过程中保障租户和房东权益的具体方法和步骤：

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1. 理解租户和房东权益的法律基础

• 《借地借家法》第25条（賃貸借契約の保護）：
  • 保护租户的居住权，赋予契約更新権（续租权）。
• 《民法》第601条（賃貸借の定義）：
  • 房东有权收取租金，租户有权使用不動産。
• 《民法》第606条（修繕義務）：
  • 房东负责必要修缮，保障租户使用。
• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 要求披露影响双方权益的信息。
• 宅建士理解：
  • 租户和房东权益相互依存，需平衡保护。

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2. 租户和房东的主要权益

• 租户权益：
  • 使用权（居住或营业）。
  • 契約更新権（《借地借家法》第26条）。
  • 修繕請求権（必要修缮）。
  • 敷金返還権（《民法》第622条の2）。
• 房东权益：
  • 租金收取権。
  • 物件返還請求権（契約終了時）。
  • 修繕拒否権（非必要修繕）。
• 宅建士职责：
  • 識別双方権利，如“租户更新権、房东租金保障”。

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3. 保障租户权益的方法

（1）信息披露

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中記載：
    • “賃料月10万円、敷金2ヶ月分”。
    • “建物築30年、耐震基準適合”。
    • “洪水エリア、保険加入推奨”。
    • “更新可能、更新料1ヶ月分”。
  • 当面説明，回答租户疑問。
• 宅建士职责：
  • 確保租户知情，如“瑕疵開示、更新権説明”。

（2）合同设计

• 方法：
  • 加入保護条款：
    • “房东负责漏水修繕、費用負担”。
    • “契約終了時、敷金返還（原状回復費除く）”。
    • “更新拒否は正当事由必要”。
• 宅建士职责：
  • 確保合同公平，如“修繕義務明確化”。

（3）履约监督

• 方法：
  • 確認房东交付物件（無瑕疵、無占有者）。
  • 監督修繕履行，記録修繕完了。
  • 協助敷金返還，核查原状回復費合理性。
• 宅建士职责：
  • 確保租户使用權，如“引渡2025年4月1日確認”。

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4. 保障房东权益的方法

（1）信息披露

• 方法：
  • 披露租户義務：
    • “賃料毎月5日支払い、遅延時利息0.1%/日”。
    • “ペット不可、管理規約遵守”。
  • 提供物件现状：“無修繕必要、賃貸可能”。
• 宅建士职责：
  • 確保房东知情，如“租户信用確認”。

（2）合同设计

• 方法：
  • 加入保護条款：
    • “賃料未払い時、契約解除・退去請求可”。
    • “物件故意損壊時、租户賠償”。
    • “退去時、原状回復義務（自然損耗除く）”。
• 宅建士职责：
  • 確保房东收益，如“賃料支払保証”。

（3）履约监督

• 方法：
  • 確認賃料按時入帳，保留振込証明。
  • 監督租户使用状況（無違法改造）。
  • 退去時檢查物件，協調原状回復。
• 宅建士职责：
  • 確保房东権利，如“賃料10万円毎月入金確認”。

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5. 平衡双方权益的措施

（1）物件核查

• 方法：
  • 確認登記簿（房东名義一致）、現地調査（瑕疵なし）。
• 宅建士职责：
  • 確保物件合法，如“登記・現状一致”。

（2）透明协调

• 方法：
  • 記録取引過程（支払、引渡、修繕）。
  • 調停紛争（如賃料滞納、修繕爭議）。
• 宅建士职责：
  • 中立處理，如“修繕費折半合意”。

（3）法律支持

• 方法：
  • 建議租户依《借地借家法》主張更新権。
  • 建議房东依《民法》第541条解除違約契約。
• 宅建士职责：
  • 提供法律資訊，如“弁護士紹介”。

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6. 实际案例中的操作

• 案例1：標準賃貸：
  • 披露“賃料10万円、敷金20万円”、合同“更新可、修繕房东負担”、監督賃料入金。
• 案例2：漏水問題：
  • 確認漏水、披露“修繕必要”、協調房东修繕、記録完了。
• 案例3：賃料未払：
  • 發現滞納、通知房东解除権、協助退去、返還敷金扣除未払分。

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7. 宅建士的职责与局限

• 职责：
  • 核查物件、披露資訊、設計合同、監督履約。
  • 確保双方權益，如“修繕・賃料履行確認”。
• 局限：
  • 無強制執行権，若訴訟需法院介入。
  • 無法完全預防故意違約。

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8. 不保障的后果

• 取引后果：
  • 租户權利受損（無修繕）、房东損失（賃料未収）。
• 宅建士責任：
  • 未尽義務，可能賠償（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

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总结

宅建士在不动产租赁過程中保障租户和房东权益通過以下步骤實現：

1. 理解法律：《借地借家法》、《民法》。
2. 租户保障：披露資訊、保護合同、監督使用權。
3. 房东保障：披露義務、收益合同、監督賃料。
4. 平衡措施：核查、協調、法律支援。以《宅建業法》為基礎，通過專業操作確保租赁取引公平合法，是維護双方利益的關鍵。