在日本，宅建士在房地产交易中进行“合同履行的监督”是其职责的重要环节，旨在通过法律依据和专业操作，确保买卖双方按照《売買契約書》中约定的条款履行义务，保障交易顺利完成并降低履约风险。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》等法律，通过核查、协调和记录实现。以下是宅建士如何进行“合同履行的监督”的具体方法和步骤：

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1. 理解“合同履行监督”的法律基础

• 《民法》第415条（債務不履行による損害賠償）：
  • 未履行合同义务需承担赔偿责任。
• 《民法》第533条（同時履行の抗弁権）：
  • 一方未履行时，另一方可拒绝履行（如残金未払で引渡拒否）。
• 《宅建業法》第37条（契約書交付義務）：
  • 合同需明确履约条件，宅建士负责监督执行。
• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 披露履约相关信息，确保透明。
• 宅建士理解：
  • 监督是確保双方履行義務的关键，维护取引公平。

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2. 合同履行的主要监督内容

• 売主義務（卖方义务）：
  • 引渡（物件交付）、抵当権抹消、瑕疵修繕。
• 買主義務（买方义务）：
  • 支払（手付金、中間金、残金）、書類提出（登記用）。
• 双方共同義務：
  • 登記手続、税務分担（固定資産税日割り）。
• 宅建士职责：
  • 監督各項履約，如“引渡2025年6月30日予定”。

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3. 合同履行监督的方法

（1）前期准备与确认

• 合同审查：
  • 確認条款明確：
    • 価格（5000万円）、支払スケジュール（手付金500万円、残金4500万円）。
    • 引渡時期（2025年6月30日）、抵当権抹消義務。
• 履約条件核查：
  • 確認売主権利証、買主融資承認。
• 宅建士职责：
  • 確保履約基礎，如“権利証確認済み”。

（2）履约过程监督

• 支払監督（支付监督）：
  • 確認手付金、中間金、残金按時入帳，保留振込証明。
  • 使用エスクロー（第三方托管），確保“残金と登記同時”。
• 引渡監督（交付监督）：
  • 檢查物件現状（無損壊、無占有者）、記録引渡時写真。
• 登記監督（登记监督）：
  • 協助司法書士，確認権利証交付、移転登記申請。
• 負担解除監督（负担解除监督）：
  • 確認抵当権抹消（銀行弁済証明）、更新《登記簿謄本》。
• 宅建士职责：
  • 確保履約進捗，如“残金4500万円入金確認”。

（3）履约记录与存档

• 方法：
  • 保存履約証拠（支払証明、引渡記録、登記副本）。
  • 記錄通信履歴（メール、電話）。
• 宅建士职责：
  • 確保可追溯，如“引渡完了記録2025年6月30日”。

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4. 处理履约问题的措施

（1）未履行识别

• 方法：
  • 比較合同与実態：
    • 売主未引渡（遅延）。
    • 買主未払（残金不足）。
• 宅建士职责：
  • 及時發現，如“引渡遅延、2025年7月1日未完了”。

（2）协调解决

• 方法：
  • 通知違約方，要求履約（例：売主に引渡催促）。
  • 協商調整（如延期、減額）。
  • 作成《変更合意書》，明確新条件。
• 宅建士职责：
  • 中立調停，如“引渡2025年7月31日に延期合意”。

（3）法律対応

• 方法：
  • 若協商失敗，建議依《民法》第415条請求賠償。
  • 若故意違約，依《民法》第533条行使同時履行抗弁。
• 宅建士职责：
  • 提供法律建議，如“弁護士紹介、訴訟支援”。

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5. 特殊情况下的监督

• ローン不承認（贷款未批准）：
  • 確認特約実行，手付金返還。
• 瑕疵発覚（瑕疵发现）：
  • 監督売主修繕，記録修繕完了。
• 相続未登記（继承未登记）：
  • 協助売主登記，確保引渡前完了。
• 宅建士职责：
  • 針對特殊問題，確保履約，如“修繕費50万円売主負担”。

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6. 实际案例中的监督

• 案例1：標準取引：
  • 監督手付金500万円入金、引渡2025年6月30日、登記同時完了。
• 案例2：引渡遅延：
  • 發現売主遅延、協商延期至7月31日、作成合意書。
• 案例3：残金未払：
  • 確認買主資金不足、依特約解除、手付金返還。

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7. 宅建士的职责与局限

• 职责：
  • 核查履約条件、監督過程、解決問題。
  • 確保合法透明，如“支払・引渡記録保存”。
• 局限：
  • 無強制執行権，若訴訟需法院介入。
  • 無法完全預防故意違約。

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8. 不监督的后果

• 取引后果：
  • 未履約で紛争、取引中止、損害発生。
• 宅建士責任：
  • 未尽監督義務，可能賠償（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

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总结

宅建士在房地产交易中进行“合同履行的監督”通過以下步骤實現：

1. 理解法律：《民法》第415条、《宅建業法》第37条。
2. 監督内容：支払、引渡、登記、負担解除。
3. 操作方法：準備確認、過程監督、記録存檔。
4. 問題處理：識別、協調、法律対応。
5. 特殊情況：ローン、瑕疵、相続対応。以《宅建業法》為基礎，通過專業監督確保合同履約，是取引成功的關鍵。