在日本，宅建士需要了解关于不动产登记的法律要求，以确保房地产交易中的所有权、担保权等物权关系的合法性、透明性和安全性。这一知识不仅是履行《宅地建物取引業法》（宅建业法）披露义务的基础，也是协助买卖双方完成交易的重要环节。宅建士需熟悉《不動産登記法》、《民法》等相关法律及其具体要求。以下是宅建士需要了解的不动产登记法律要求的具体内容和要点：

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1. 不动产登记的法律基础

• 《民法》第177条（不動産物権の登記効力）：
  • 不动产物权的设定、转移、变更或消灭需通过登记才能对抗第三人。
• 《不動産登記法》第1条（目的）：
  • 登记旨在公示不動産的物权状况，确保权利的确定性和交易安全。
• 《不動産登記法》第3条（登記の効力）：
  • 登记具有公示力（任何人可查阅）和公信力（信赖登记可受保护）。
• 《宅建業法》第35条（重要事項説明）：
  • 要求宅建士披露登记相关信息，如所有权现状、担保负担。
• 宅建士理解：
  • 登记是不動産取引的法律核心，未登記権利不具対抗力。

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2. 不动产登记的主要类型

（1）所有権登記（所有权登记）

• 种类：
  • 所有権保存登記：新建建物首次登记（如新築マンション）。
  • 所有権移転登記：买卖、贈与、相続等引起的转移。
• 法律要求：
  • 《不動産登記法》第74条：保存登記需建築確認書、所有者証明。
  • 《不動産登記法》第60条：移転登記需権利証、売主・買主書類。
• 宅建士职责：
  • 確認売主名義一致，披露“移転登記2025年6月30日予定”。

（2）担保物権登記（担保物权登记）

• 种类：
  • 抵当権設定登記：ローン担保として設定。
  • 根抵当権設定登記：複数債務担保、極度額（上限額）設定。
• 法律要求：
  • 《不動産登記法》第83条：抵当権需債務額、債権者記載。
  • 《不動産登記法》第88条：根抵当権需極度額明示。
• 宅建士职责：
  • 核查“抵当権2000万円、引渡前抹消予定”。

（3）抹消登記（抹消登记）

• 内容：
  • 抵当権、差押え等负担解除后的登记。
• 法律要求：
  • 《不動産登記法》第97条：需弁済証明、債権者同意。
• 宅建士职责：
  • 協助売主準備抹消書類，確保“引渡前完了”。

（4）変更・更正登記（变更・更正登记）

• 内容：
  • 所有者氏名変更（結婚等）、錯誤訂正。
• 法律要求：
  • 《不動産登記法》第66条：需証明書類（戸籍謄本等）。
• 宅建士职责：
  • 確認“名義変更必要、取引前完了”。

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3. 登记的法律程序要求

• 申請主体（申请主体）：
  • 共同申請：売主・買主共同申請所有権移転登記。
  • 単独申請：抵当権抹消可由債務者単独申請。
• 必要書類（必要文件）：
  • 権利証（登記済証）、印鑑証明、住民票、委任状（司法書士用）。
• 申請場所（申请地点）：
  • 管轄法務局（不動産所在地）。
• 登録免許税（登记免许税）：
  • 土地移転：評価額2%。
  • 建物移転：評価額2%（住宅軽減0.3%）。
  • 抵当権設定：債務額0.4%。
• 宅建士理解：
  • 程序規範確保登記有効，如“書類不備で不受理リスク”。

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4. 特殊情况下的登记要求

• 相続登記（继承登记）：
  • 《不動産登記法》第63条：
    • 需遺産分割協議書、相続人全員戸籍謄本。
  • 宅建士职责：
    • 確認未登記物件，披露“引渡前相続登記必要”。
• 共有不動産（共有不動産）：
  • 《民法》第251条：
    • 共有者全員同意で移転登記。
  • 宅建士职责：
    • 索取同意書，披露“持分3分の1、全員署名済み”。
• 農地登記（农地登记）：
  • 《農地法》第3条：
    • 需転用許可後登記。
  • 宅建士职责：
    • 確認許可書，披露“未許可時取引不可”。
• 権利証紛失（产权证书遗失）：
  • 《不動産登記法》第118条：
    • 事前通知（2週間異議なし）或本人確認情報（公証人書類）。
  • 宅建士职责：
    • 協助申請代替手続，披露“遅延可能性”。

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5. 宅建士的实践操作

• 登記簿確認（登记簿确认）：
  • 取得《登記簿謄本》，核查甲区（所有権）、乙区（担保）。
• 情報開示（信息披露）：
  • 在《重要事項説明書》中記載：
    • “所有権単独、抵当権なし”。
    • “抵当権2000万円、抹消予定”。
• 合同設計（合同设计）：
  • 加入“売主は引渡前登記完了”条款。
• 登記支援（登记支持）：
  • 協助準備書類，聯繫司法書士，確保“残金支払いと登記同時”。
• 宅建士职责：
  • 確保登記合規，如“登記費用40万円見込み開示”。

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6. 不遵守登记要求的后果

• 取引后果：
  • 未登記で第三者取得、買主権利喪失。
  • 担保未抹消で競売リスク。
• 宅建士責任：
  • 未披露登記問題，可能賠償（《民法》第709条）或行政処分（《宅建業法》第68条）。

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7. 实际案例中的应用

• 案例1：標準売買：
  • 確認登記簿無負担、権利証交付、合同“2025年6月30日移転登記”。
• 案例2：相続物件：
  • 披露“未登記”、協助相続登記、合同“引渡前完了”。
• 案例3：抵当権抹消：
  • 確認債務2000万円、協調銀行抹消、披露“引渡前手続”。

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总结

宅建士需要了解的不动产登记法律要求包括：

1. 法律基礎：《民法》第177条、《不動産登記法》。
2. 登記類型：所有権、担保物権、抹消、変更。
3. 程序要求：申請主体、書類、税金。
4. 特殊情況：相続、共有、農地、紛失対応。
5. 實踐操作：確認、開示、合同、支援。以《宅建業法》為依據，宅建士通過掌握登記要求，確保権利移転合法、安全，是取引成功的關鍵。