在日本房地产交易中，宅建士进行风险控制是其核心职责之一，旨在识别、评估并降低交易过程中可能出现的法律、财务、物理等方面的风险，保障买卖双方的权益并确保交易顺利完成。这一过程主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》、《不動産登記法》等法律，通过前期核查、信息披露、合同设计和交易协调来实现。以下是宅建士在房地产交易中进行风险控制的具体方法和步骤：

1. 风险识别与前期核查

• 法律依据：《宅建業法》第35条（重要事項説明）。
• 方法：
  • 产权风险：
    • 检查《登記簿謄本》，确认卖方为登记所有人，核查抵当権（抵押权）、差押え（查封）等负担。
    • 若为共有，确认所有共有者同意（《民法》第251条）。
  • 建物リスク（建物风险）：
    • 核查《建築確認書》和《検査済証》，确保符合《建築基準法》（如耐震基準）。
    • 实地考察，识别違法建築（如未許可増築）或瑕疵（如漏水）。
  • 土地リスク（土地风险）：
    • 根据《都市計画法》，确认用途地域和制限。
    • 查询《ハザードマップ》，评估洪水、地震等自然災害リスク。
  • 財務リスク（财务风险）：
    • 确认买方支付能力（如ローン事前審査）。
• 宅建士职责：
  • 识别潜在风险，为后续控制奠定基础。
  • 例如，发现抵当権未抹消，记录“債務額2000万円、引渡前清償必要”。

2. 信息披露中的风险提示

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中列明：
    • 法律リスク：如“抵当権あり、競売可能性”。
    • 物理リスク：如“築30年、屋根劣化あり”。
    • 自然リスク：如“洪水エリア、過去浸水記録”。
  • 当面解释，确保买方理解风险及应对措施。
• 宅建士职责：
  • 降低信息不对称，减少事后争议。
  • 例如，说明“地震リスク高、耐震診断推奨”。

3. 合同设计中的风险防控

• 法律依据：《宅建業法》第37条（契約書交付）。
• 方法：
  • 権利保護条款（权利保护条款）：
    • 约定“売主は引渡前に抵当権を抹消する”。
    • 若未抹消，“買主は契約解除及び手付金返還を請求可”。
  • 瑕疵担保責任：
    • 加入“売主は隠れた瑕疵に対し1年間責任を負う”。
  • ローン特約（贷款特约）：
    • “買主がローン不承認の場合、手付金返還の上解除可”。
  • 不可抗力対応（不可抗力应对）：
    • “地震等不可抗力による損害は双方免責”。
• 宅建士职责：
  • 通过条款明确责任，降低履行风险。
  • 例如，“残金支払いは抵当権抹消確認後”。

4. 交易过程中的风险管理

• 方法：
  • 資金リスク（资金风险）：
    • 建议使用エスクロー（第三方托管），确保“残金支払いと登記同時”。
    • 监督手付金支付，保留振込証明。
  • 引渡リスク（交付风险）：
    • 检查建物现状与合同一致，记录交付時状況（交付时状况）。
    • 若売主未搬离，协调延期或赔偿。
  • 登記リスク（登记风险）：
    • 协助准备登記書類（如権利証、印鑑証明），确保司法書士顺利办理。
• 宅建士职责：
  • 确保交易环节安全可控。
  • 例如，“2025年6月30日、残金入金確認後鍵引渡し”。

5. 特殊风险的针对性控制

• 借地権リスク（借地权风险）：
  • 法律依据：《借地借家法》第9条。
  • 方法：确认地主同意，披露“残存期間30年、地代年額10万円”。
• 区分所有リスク（区分所有风险）：
  • 法律依据：《区分所有法》。
  • 方法：核查管理規約，提示修繕積立金不足リスク。
• 相続リスク（继承风险）：
  • 法律依据：《民法》第882条以降。
  • 方法：检查遺産分割協議書，确保相続登記完成。
• 宅建士职责：
  • 针对特殊不動産，设计相应条款。
  • 例如，“借地権譲渡は地主同意を条件とする”。

6. 法律合规性与风险控制

• 方法：
  • 広告リスク：
    • 遵守《宅建業法》第32条（誇大広告禁止），避免“絶対値上がり”等表述。
  • 金融法規：
    • 若大額現金支付，遵守《犯罪収益移転防止法》，要求身份検証。
  • 税務リスク：
    • 披露不動産取得税、譲渡所得税义务，约定固定資産税日割り。
• 宅建士职责：
  • 确保交易符合法律，避免违法风险。
  • 例如，“現金1000万円超は銀行振込推奨”。

7. 后续支持与风险跟踪

• 方法：
  • 保存交易文件（如合同、説明書），便于纠纷处理。
  • 提供税务或保険連絡先，协助買主应对后续问题。
  • 若交付后发现瑕疵，协调双方协商。
• 宅建士职责：
  • 降低交易后风险，确保可追溯。
  • 例如，提醒買主“不動産取得税納付時期確認”。

8. 实际案例中的操作

• 案例1：抵当権あり、宅建士合同约定“引渡前抹消”、披露“債務額2000万円、競売リスク”。
• 案例2：建物漏水発見、説明書に明示、条款注明“売主修繕後引渡し”。
• 案例3：ローン不承認リスク、加入特約“手付金500万円返還で解除可”。

9. 不控制风险的后果

• 交易后果：
  • 未抹消抵当権で競売、買主損失。
  • 未披露瑕疵で訴訟。
• 宅建士責任：
  • 未尽风险控制义务，可能承担赔偿（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士在房地产交易中进行风险控制通过以下步骤实现：

1. 风险识别：核查产权、建物、土地、财务状况。
2. 信息披露：提示法律、物理、自然风险。
3. 合同设计：加入保护条款和解除条件。
4. 交易管理：协调资金、交付、登記。
5. 特殊处理：针对借地権、相続等。
6. 法律合规：确保符合金融、税务法规。
7. 后续支持：保存记录、协助后续。他们以《宅建業法》为核心，结合其他法律，通过专业操作将风险降至最低，是交易安全的关键保障。