在日本房地产买卖中，宅建士进行“法律合规”管理是其核心职责之一，旨在确保交易过程符合相关法律规定，保障买卖双方的权益，并避免因违法行为导致合同无效或纠纷。这一管理主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）、《民法》、《不動産登記法》、《都市計画法》、《建築基準法》等法律，通过信息核查、披露、合同设计和交易协调来实现。以下是宅建士在房地产买卖中进行“法律合规”管理的具体方法和步骤：

1. 理解法律合规的核心法律框架

• 《宅建業法》：
  • 第35条（重要事項説明）：披露交易对象的法律状态。
  • 第37条（契約書交付）：确保合同书面化并包含法定事项。
  • 第47条（虚偽表示禁止）：禁止虚假或误导性陈述。
• 《民法》：
  • 第555条（売買契約）：明确买卖合意和价款支付。
  • 第177条（物権登記）：不动产物权转移需登记对抗第三人。
• 《不動産登記法》：
  • 规范产权登记，确保权利公示。
• 《都市計画法》・《建築基準法》：
  • 规定土地用途和建物合法性。

2. 前期核查与合规性确认

• 方法：
  • 产权合规：
    • 检查《登記簿謄本》，确认卖方为登记所有人，无未解除的抵当権（抵押权）或差押え（查封）。
    • 若为共有，核实所有共有者同意（《民法》第251条）。
  • 建物合法性：
    • 核查《建築確認書》和《検査済証》，确保符合《建築基準法》（如耐震基準、接道義務）。
    • 检查是否存在違法建築（如未許可増築）。
  • 土地用途：
    • 根据《都市計画法》，确认用途地域（如住宅区不可商用）、容積率、建蔽率。
  • 税務状況（税务状况）：
    • 确认固定資産税無滞納（无拖欠），避免查封风险。
• 宅建士职责：
  • 确保交易对象在法律上可交易。
  • 例如，发现抵当権あり，提示売主清償。

3. 信息披露中的法律合规

• 法律依据：《宅建業法》第35条。
• 方法：
  • 在《重要事項説明書》中说明：
    • 権利関係（权利关系）：如“抵当権設定あり、引渡前抹消予定”。
    • 法令制限（法律限制）：如“用途地域：第一種住居専用、商業利用不可”。
    • 物理状況（物理状况）：如“築30年、耐震補強未実施”。
    • 自然災害リスク：如“洪水ハザードエリア、浸水記録あり”。
  • 当面解释，确保买方理解合规性问题。
• 宅建士职责：
  • 披露所有法律相关信息，避免因隐瞒导致无效。
  • 例如，“建物に違法増築あり、改修必要”を明示。

4. 合同设计的法律合规性

• 法律依据：《宅建業法》第37条、《民法》第1条（基本原則）。
• 方法：
  • 必要記載事項（必要记载事项）：
    • 标的物、価格、引渡時期、支払方法。
  • 合规条款：
    • 権利移転：约定“引渡時までに所有権移転登記を完了”。
    • 瑕疵担保：如“売主は隠れた瑕疵に対し1年間責任を負う”。
    • 解除条件：如“ローン不承認時、手付金返還の上解除可”。
  • 不当条款排除：
    • 避免违反《消費者契約法》第4条的条款（如免除売主全部責任）。
• 宅建士职责：
  • 确保合同条款合法、公平、可执行。
  • 例如，删除“売主一切責任負わず”条款，改为合理担保。

5. 交易过程中的合规管理

• 方法：
  • 資金合规：
    • 若涉及大額現金（超过1000万円），遵守《犯罪収益移転防止法》，要求身份验证。
    • 建议銀行振込或エスクロー（第三方托管），确保资金透明。
  • 登記合规：
    • 协助准备《所有権移転登記申請書》，确保登记符合《不動産登記法》。
    • 确认抵当権抹消（如有）与新抵当権設定（買主ローン）衔接。
  • 交付合规：
    • 检查建物现状与合同一致，避免瑕疵未披露。
• 宅建士职责：
  • 协调交易环节，确保每一步符合法律。
  • 例如，“2025年6月30日、残金支払いと登記同時実施”。

6. 特殊情况的合规处理

• 借地権物件（借地权物件）：
  • 法律依据：《借地借家法》第9条。
  • 方法：确认地主同意，披露租期和地代。
• 区分所有物件（公寓）：
  • 法律依据：《区分所有法》。
  • 方法：核查管理規約，披露修繕積立金及使用制限。
• 相続物件（继承物件）：
  • 法律依据：《民法》第882条以降。
  • 方法：检查遺産分割協議書，确保相続登記完成。
• 宅建士职责：
  • 针对特殊不動産，说明合规要求并调整合同。

7. 税务合规的支持

• 方法：
  • 披露不動産取得税、登録免許税的预估金额及缴纳义务。
  • 提示売主譲渡所得税申报（《所得税法》）及減免（如3000万円控除，《租税特別措置法》）。
  • 约定固定資産税日割り精算。
• 宅建士职责：
  • 确保税务条款符合法律，避免遗漏。
  • 例如，“固定資産税20万円、引渡日2025年6月30日基準で日割り”。

8. 风险防控与合规监督

• 方法：
  • 違法リスク対応（违法风险应对）：
    • 若发现違法建築，建议売主整改或调整价格。
  • 広告合规：
    • 遵守《宅建業法》第32条（誇大広告禁止），确保宣传真实。
  • 記録保存：
    • 保存合同、説明書、登記資料，便于合规审查。
• 宅建士职责：
  • 防范法律风险，确保交易全流程合规。
  • 例如，提示“用途地域違反の場合、改修義務あり”。

9. 实际案例中的操作

• 案例1：宅建士核查抵当権あり、合同约定“引渡前抹消”、披露“債務額2000万円、銀行X設定”。
• 案例2：建物違法増築発見、説明書に明示し“買主改修負担で価格調整”を提案。
• 案例3：借地権物件、確認地主同意、合同注明“残存期間30年、地代年額10万円”。

10. 不合规的后果

• 交易后果：
  • 合同因違法（如売主無権利）无效，双方受损。
• 宅建士责任：
  • 未尽合规义务，可能承担赔偿（《民法》第709条）或資格吊銷（《宅建業法》第68条）。

总结

宅建士在房地产买卖中进行“法律合规”管理通过以下步骤实现：

1. 前期核查：确认产权、建物、土地合法性。
2. 信息披露：说明法律状态和限制。
3. 合同设计：确保条款合法、公平。
4. 交易协调：监督资金、登記、交付合规。
5. 特殊处理：针对借地权、相続等调整。
6. 税务支持：明确税费责任。
7. 风险防控：防范違法风险。他们以《宅建業法》为核心，结合其他法律，确保交易全流程符合法规，是保障交易安全的关键环节。