在日本，宅建士在房地产交易中的广告宣传活动受到严格的法律监管，主要依据《宅地建物取引業法》（宅建业法）以及相关法规。这些规定旨在防止虚假宣传、误导消费者，并确保广告内容的真实性与公平性。宅建士作为专业人士，不仅需遵守这些法律，还需在广告中履行信息披露的职责。以下是宅建士在广告宣传时需要遵守的主要法律规定及具体要求：

1. 《宅地建物取引業法》的核心规定

（1）第32条：誇大広告の禁止（禁止夸大广告）

• 内容：
  • 禁止在广告中夸大或虚构事实，如不得宣称不存在的优势或隐瞒重要缺陷。
  • 广告内容必须与实际交易对象（宅地或建物）一致。
• 具体要求：
  • 不得使用“絶対お得”（绝对划算）等模糊或未经证实的主观表述。
  • 若宣传“海景房”，需确保建物确实有海景，且无遮挡风险。
• 宅建士职责：核实广告内容与不動産登記簿、建物状况等一致。

（2）第33条：広告開始時期の制限（广告开始时间的限制）

• 内容：
  • 在取得交易对象的明确委托或所有权之前，不得发布广告。
  • 若涉及开发项目，需取得《都市計画法》的开发许可后才能宣传。
• 具体要求：
  • 例如，未签约的土地不能提前广告出售。
  • 新建公寓需在建筑确认（《建築基準法》）后才能宣传。
• 宅建士职责：确认卖方授权或许可文件后再协助发布广告。

（3）第34条：表示事項（必须标示的事项）

• 内容：
  • 广告中必须明确标示以下信息：
    • 宅建業者の名称・免許番号：如“株式会社ABC 不動産 国土交通大臣(5)第1234号”。
    • 取引態様：明确是“売主”（卖主）、“代理”（代理）还是“仲介”（中介）。
    • 物件所在地：具体地址或地番。
    • 価格：如“3000万円”或“月額賃料10万円”。
• 具体要求：
  • 不得故意遗漏身份信息或模糊交易性质。
  • 若价格含税，需注明“税込”。
• 宅建士职责：确保广告包含法定信息，避免误导。

（4）第47条：虚偽または誤解を招く表示の禁止（禁止虚假或误导性表述）

• 内容：
  • 禁止任何可能引起误解的表述，如虚假的交通便利性或未来升值潜力。
• 具体要求：
  • 不能宣传“駅徒歩5分”（步行5分钟到车站），若实际步行需10分钟。
  • 不得声称“将来価値が上がる”（未来价值上升），除非有客观依据。
• 宅建士职责：审查广告用词，确保基于事实。

2. 《消費者契約法》的补充约束

• 第4条：不当条項の無効（不当条款无效）
  • 内容：
    • 若广告中的承诺（如“绝对无瑕疵”）与实际不符，且写入合同，可能被视为不公平条款而无效。
  • 具体要求：
    • 广告不得夸大承诺，超出合理范围。
  • 宅建士职责：避免广告内容与合同条款矛盾，确保可履行性。

3. 《景観法》与地方条例的限制

• 内容：
  • 在特定地区（如历史保护区），广告可能需遵守外观或内容限制。
  • 地方自治体可能要求广告避免破坏景观或社区环境。
• 具体要求：
  • 例如，京都某些区域禁止过于鲜艳的广告牌。
• 宅建士职责：了解交易对象所在地的特殊规定，调整宣传方式。

4. 其他相关法律与行业规范

• 《不当景品類及び不当表示防止法》（不当奖品及不当表示防止法，简称《景表法》）：
  • 内容：
    • 禁止优越性误导（如“地域No.1”需有数据支持）。
    • 禁止不当诱导（如虚构优惠）。
  • 具体要求：
    • 若宣传“特別価格”（特别价格），需证明与其他时期相比确实优惠。
  • 宅建士职责：确保广告不违反消费者厅的指导方针。
• 日本宅建協会倫理規範（日本宅建协会伦理规范）：
  • 内容：行业自律要求宅建士保持诚信，不以欺骗性广告吸引客户。
  • 宅建士职责：遵循职业道德，避免短期利益损害长期信誉。

5. 广告中的信息披露义务

• 法律依据：《宅建業法》第35条（重要事項説明）的延伸**
• 内容：
  • 广告中涉及的重要信息需与后续披露一致，如土地的洪水リスク（风险）或建物の瑕疵（缺陷）。
• 具体要求：
  • 若建物老化严重，广告不得仅宣传“新装リフォーム済”（刚装修），需说明实际年限。
• 宅建士职责：在广告阶段初步提示风险，避免客户误解。

6. 实际操作中的注意事项

• 核实事实：
  • 宅建士需查阅《登記簿謄本》、实地勘察建物，确保广告描述真实。
  • 例如，宣传“100平米”需与登记面积一致。
• 避免模糊表述：
  • 用具体数据替代笼统词语，如“徒歩8分”而非“駅近”（近站）。
• 记录保存：
  • 保留广告发布依据（如照片、许可文件），以备监管检查。

7. 违反规定的后果

• 行政处罚：
  • 违反《宅建業法》第32条或第47条，可能导致宅建士资格吊销（第68条）或宅建業者营业停止（第65条）。
• 民事责任：
  • 若广告误导造成客户损失，需赔偿（《民法》第709条）。
• 刑事责任：
  • 严重虚假宣传可能构成詐欺罪（《刑法》第246条）。

实际案例中的应用

• 案例1：宅建士宣传“新築同様”（如新建），但建物实际为20年老房，未披露瑕疵，违反第47条，被责令整改。
• 案例2：广告称“開発予定地隣接”（邻近开发地），但未获许可，违反第33条，宅建業者被罚款。
• 案例3：宅建士注明“仲介・免許番号第1234号”，并准确描述“駅徒歩7分”，符合第34条要求。

总结

宅建士在广告宣传时需遵守《宅建業法》的核心规定，包括禁止夸大、限制广告时机、标示必要信息、避免误导，同时兼顾《消費者契約法》、《景表法》等补充约束。他们通过核实事实、确保透明、遵守地方规定，确保广告合法合规。这一职责不仅是法律要求，也是维护行业信誉和客户信任的基础。