宅建士的“信息披露”义务是指其在日本房地产交易中，根据《宅地建物取引業法》（宅建业法）第35条规定的法定职责，必须向交易相关方（通常是买方或租户）全面、准确地披露与交易对象（宅地或建物）相关的重要信息。这一义务也被称为“重要事項説明”（重要事项说明），是宅建士确保交易透明性、公平性及合法性的核心职责之一。以下是对这一义务的详细解释：

1. 定义与法律依据

• 定义：宅建士的信息披露义务要求他们在房地产买卖或租赁交易中，以书面形式（重要事項説明書）向客户说明交易对象的法律状态、物理状况、交易条件等关键事项。
• 法律依据：《宅建業法》第35条明确规定，只有持有宅建士资格的人才能执行此义务，且必须在合同签订前完成说明。
• 目的：
  • 保护信息较弱的消费者（如买方、租户），确保其在知情基础上做出决策。
  • 防止因信息不对称导致的纠纷或欺诈。
  • 提升房地产交易的透明度。

2. 信息披露的内容

宅建士需披露的信息范围由《宅建業法》第35条及其实施细则规定，主要包括以下几类：

（1）法律状态相关信息

• 権利関係（权利关系）：
  • 所有权归属：确认卖方或出租方是否为登记所有人。
  • 負担（负担）：如抵押权、地上权、地役权、查封等。
  • 共有状況：若为共有产权，说明共有者及份额。
• 登記状況（登记状况）：
  • 是否完成不動産登記（不动产登记），是否存在未登记权利。
• 法令上の制限（法律限制）：
  • 《都市計画法》：用途地域（住宅区、商业区）、容积率、建蔽率。
  • 《建築基準法》：建物是否符合耐震标准、是否存在違法建築。

（2）物理状况相关信息

• 宅地（土地）：
  • 地形、地质、自然灾害风险（如洪水、地震区）。
  • インフラ状況：水电、燃气、排水设施的接入情况。
• 建物（建筑物）：
  • 構造・規模：建筑材料、面积、层数。
  • 瑕疵（缺陷）：如漏水、裂缝、修缮记录。
  • 設備：供水、暖气等设施的状况。

（3）交易条件相关信息

• 価格・賃料（价格或租金）：总金额、分期付款方式。
• 引渡条件（交付条件）：交房时间、现状交付还是修缮后交付。
• 解除条件：如贷款未获批的退款机制。
• 費用負担（费用分担）：登记费、税金、中介费的分担方式。

（4）その他の重要事項（其他重要事项）

• 借地借家関係：若涉及借地权，说明租期、地租、更新条件。
• 区分所有関係：若为公寓，说明管理规约、修繕積立金。
• 周辺環境：如噪音、采光影响、未来开发计划（若已知）。

3. 信息披露的执行方式

• 书面形式：
  • 宅建士需编制《重要事項説明書》，内容需全面、准确。
  • 文件需在合同签订前交付给客户。
• 当面说明：
  • 宅建士必须亲自向客户（通常是买方或租户）口头解释文件内容，回答疑问。
  • 说明过程需在交易双方知情同意的情况下进行。
• 签名盖章：
  • 宅建士在《重要事項説明書》上签名并加盖注册印章，表明其对披露内容的专业责任。

4. 信息披露的法律要求

• 真实性：不得故意隐瞒或提供虚假信息，否则违反《宅建業法》第47条。
• 全面性：即使某些信息对卖方不利（如房屋曾发生事故），也必须披露。
• 及时性：必须在合同签订前完成，不能事后补充。
• 专属性：只有宅建士能履行此义务，其他从业者无权替代。

5. 信息披露的实际案例

• 案例1：某房屋交易中，宅建士披露登記簿显示的抵押权尚未解除，提醒买方需在交付前清偿。
• 案例2：租赁交易中，宅建士说明建物位于洪水风险区，并提供历史数据，履行自然灾害风险披露义务。
• 案例3：公寓交易中，宅建士说明管理組合禁止短租经营，并列出每月修繕積立金金额。

6. 不履行信息披露义务的后果

• 民事责任：
  • 若因未披露重要信息（如隐蔽缺陷）导致买方受损，宅建士和宅建業者可能需赔偿（《民法》第709条）。
• 行政责任：
  • 违反《宅建業法》第35条，可能被吊销宅建士资格（第68条）或面临罚款。
• 交易影响：
  • 买方可主张合同无效或解除（如重大误解，《民法》第95条）。

7. 与合同的衔接

• 一致性：重要事項説明書中的信息需与《売買契約書》（买卖合同）保持一致，避免矛盾。
• 补充性：合同中未详尽的内容（如具体负担），通过信息披露加以明确。
• 宅建士职责：确保披露内容为合同提供法律依据，增强交易的可执行性。

8. 信息披露的意义

• 对买方：提供决策依据，降低因未知风险导致的损失。
• 对卖方：明确交易范围，避免事后被指责隐瞒。
• 对行业：规范中介行为，提升市场信任度。

总结

宅建士的“信息披露”义务是其在房地产交易中的法定责任，核心是通过《重要事項説明書》向客户全面说明交易对象的法律状态、物理状况及交易条件。这一义务以《宅建業法》第35条为依据，要求真实、全面、及时地披露，确保交易双方在知情同意下签约。宅建士通过专业核查和当面解释履行此职责，是保障交易合法性与公平性的关键环节。