宅建士在日本房地产买卖中承担多个关键环节的职责，从交易准备到完成过户，他们以专业知识和法律责任贯穿始终，确保交易的合法性、透明性和顺利进行。以下是宅建士在房地产买卖中主要负责的具体环节：

1. 交易前期：信息调查与准备

• 职责：
  • 房产信息核查：查阅不動産登記簿（不动产登记簿），确认产权归属、抵押权、限制条件等法律状态。
  • 建筑物状况评估：调查房屋是否符合《建築基準法》（如耐震性、用途限制），是否存在違法建築等问题。
  • 土地使用限制确认：根据《都市計画法》，核实用途地域、容积率、建蔽率等规划要求。
• 具体工作：
  • 与卖方沟通，收集房产相关文件（如登記簿謄本、建築確認書）。
  • 整理交易对象的详细信息，为后续说明做准备。
• 目的：确保交易房产合法合规，避免客户购买有隐患的物业。

2. 重要事项说明环节

• 职责：
  • 根据《宅地建物取引業法》，向买方进行“重要事項説明”（重要事项说明）。
• 具体工作：
  • 编制《重要事項説明書》，内容包括：
    • 法律状态：所有权、抵押权、借地权等。
    • 物理状况：建筑结构、设备状况、自然灾害风险。
    • 交易条件：价格、付款方式、交付时间。
    • 其他限制：都市计划法、区分所有法等适用规定。
  • 当面向买方详细讲解，并在文件上签名盖章。
• 目的：确保买方充分了解交易细节，降低信息不对称风险。这是宅建士的法定职责，只有持证者才能执行。

3. 合同起草与交付环节

• 职责：
  • 编制买卖合同，并在签署前交付给买卖双方。
• 具体工作：
  • 起草《不動産売買契約書》（房地产买卖合同），包括：
    • 标的物描述：房产的具体位置、面积、结构。
    • 交易条件：总价、分期付款、定金、违约金。
    • 权利义务：交房时间、瑕疵担保责任。
    • 解除条件：如贷款未获批的处理方式。
  • 审查合同条款，确保符合《民法》和《宅建業法》。
  • 在合同上签名并加盖注册印章，交付双方确认。
• 目的：为交易提供法律保障，明确双方责任，避免未来纠纷。

4. 交易协商与协调环节

• 职责：
  • 协助买卖双方协商，推动交易达成。
• 具体工作：
  • 传达买方出价或卖方条件，促进双方达成一致。
  • 解答法律或税务疑问，如解释固定資産税或譲渡所得税。
  • 协调相关方（如银行、公证人）参与交易。
• 目的：作为中介桥梁，减少误解，提升交易效率。

5. 交易执行与过户支持环节

• 职责：
  • 协助完成交易款项支付和不動産过户手续。
• 具体工作：
  • 确认买方付款（包括定金和尾款），协助卖方核收。
  • 配合司法書士（司法书士）办理不動産登記（产权登记转移）。
  • 确保交房流程顺利，如钥匙移交、设备说明。
• 目的：确保交易最终完成，买卖双方的权利义务落实。

6. 风险提示与后续支持环节

• 职责：
  • 识别交易风险并提供后续咨询。
• 具体工作：
  • 提示隐性成本（如修缮费、税金）。
  • 告知买方可能面临的法律限制（如借地权到期）。
  • 在交易后解答客户疑问，处理简单争议。
• 目的：保护客户利益，降低交易后的不确定性。

实际案例中的流程示例

假设一栋住宅的买卖：

1. 前期：宅建士核查卖方的登記簿，确认无抵押权；检查房屋是否符合耐震标准。
2. 说明：向买方说明房屋曾有漏水修缮史及所在区域的洪水风险。
3. 合同：起草合同，约定总价5000万日元，定金500万日元，交房日期为3个月后。
4. 协商：买方提出降价，宅建士与卖方沟通，最终达成4900万日元。
5. 执行：协助买方支付尾款，配合司法书士完成过户。
6. 后续：提醒买方每年需缴纳固定資産税约10万日元。

与其他角色的协作

• 房地产公司：宅建士通常受雇于公司，执行具体任务，而公司负责市场推广。
• 司法書士：负责过户登记的法律手续，宅建士提供支持。
• 银行：宅建士协助买方办理贷款，协调资金到位。

总结

宅建士在房地产买卖中主要负责信息调查、重要事项说明、合同起草与交付、交易协商、过户支持及风险提示等环节。他们以法律专业性为核心，确保交易合规并顺利推进，是买卖过程中的关键执行者和保障者。