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日本房地产买卖合同的定金及解约

作者:未知 文章来源:网络 点击数237 更新时间:2011/7/26 16:13:49 文章录入:贯通日本语 责任编辑:贯通日本语

日本东京
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  1.合同原则上是自由的

  卖主与买主之间签定合同,在不违反法令、不违反公序良俗的前提下是自由的,最终要自己认真确认合同内容,并认真遵守,这是非常重要的。另外,合同中未尽事宜,根据民法及其他相关法令,通过协议的方式来确定。因此,需要注意如果合同中记载的重要条件事项不明确,则很可能会导致在签约后出现纠纷。

  2.如果卖主是房地产公司,则对合同内容有所限制。

  通常在进行房产买卖时,由住宅建筑物交易主任在卖主与买主之间执行合同。而在房地产公司是卖主时,根据住宅建筑物交易行业法律相关规定,就合同内容对房地产公司设有一定限制,以保证所签定的合同不会对买主不利。因此,买主与房地产交易专家——房地产公司直接签定合同时,可以保护买主利益。

  3.关于定金

  在房产买卖合同中,签订合同时称为“解约定金”的费用,一般由买主支付给卖主。“解约定金”指的是买主放弃已支付定金(不要求返还),卖主向买主双倍返还所收定金方可解除买卖合同的保证金。

  但是,通过解约定金来解除合同,应当在“对方开始履行合约之前”。也就是,如果一方已经开始履行合同约定事项,则不能通过解约定金的方式来解除合同。

  4.签约后迟迟不能解约

  在进行房产买卖这种比较大的交易时,合同是在卖主与买主相互信赖的基础上达成的重要约定。因此,一旦签定合同,一般情况下不能因为一方的事由简单地解除合同。解除合同,主要有以下几种情况。

  (1)通过冷却期制度解除

  限于在卖主为房地产公司(住宅建筑物交易公司),并且满足一定条件的情况下,可以无条件解除合同。

  (2)定金解除

  在对方开始履行合同之前,可以通过放弃或者双倍返还定金的方式解除合同。

  (3)危险承担解除

  由于天灾导致物业灭失,从而无法达成合同目标时,买主可以无条件解除合同。

  (4)基于瑕疵担保责任解除

  当物业存有重大瑕疵(缺陷等),并且由于改瑕疵导致无法达成合同目标时,买主可以无条件解除合同。

  (5)通过特别约定解除(贷款特别约定等)

  可以根据特别约定的内容进行合同解除。

  例如“贷款特别约定”,在买主虽无过错仍不能获得住宅贷款的情况下,买主可以无条件解除合同。

  (6)通过协商解除

  在经当事人协商达成一致意见的情况下可以解除合同。

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