投资日本房产的利弊分析

　　今年10月初鹿鼎记，在日本外务省的一次记者招待会上日本外相前原诚司说，对中国人和韩国人在日本各地购买不动产一事“有必要进行一些相关法律制度方面的探讨”。他还指出：“在日本，来自海外的投资非常少。缺少海外投资将导致经济活动无法顺利开展，因此需要从各方面进行探讨。”此话一出，外界纷纷猜测，日本政府对外国人在日购房的政策是否会有所调整。目前，想到日本投资房产的中国人多吗？收益到底如何？在日本置业与中国有何不同？本网记者做了一番调查。

　　随着中国房地产的蓬勃发展，房价日益升高，一线城市房价飞速上涨，到达一定的饱和度，让不少投资者萌生了到国外投资的念头。据信义房屋在上海、北京、杭州、苏州等地针对近1年房地产投资金额在400万元的人群发出1000份问卷调查发现，54.6%的被访者认为日本房地产有投资潜力。其中，30~39岁的人群最想前往日本买房子，其次是40~49岁的人群，职业则以民营企业高级主管比例48.1%最高。

　　日本房价触底，引发中国投资潮。有数据显示，东京银座商业区核心地段地价居日本全国之冠，为每平方米2320万日元，但比去年下跌26%17173，跌幅为16年来最大。日本三大城市与邻近区域的地价同样下跌，东京区域地价下跌9.7%，大阪区域下跌8.3%，名古屋区域下跌7.6%。世界最大私营房产公司Cushman&Wakefield自2009年11月~2010年6月买入东京价值500亿日元的办公与住宅大楼。可以预见，日本房价已经触底，进场时机逐步浮现。

　　10月6日，(株)First Logic分析，根据东京都内居住用不动产数据，发布了日本2010年9月投资用·居住用不动产市场动向调查报告。东京都内居住用公寓房产每平方米售价53万4500日元(同比下降7万700日元)，独户式住宅为62万2800日元(同比增长8万9200日元)。

　　经济专家也预测，日本房地产历经二次回调，目前正是适当的进场时机。日本人均GDP将近4万美元，而我国台湾地区不到1.8万美元，且东京的房屋租金收益是世界第二高，但东京的房价却比台北便宜，再加上日本房地产已经低迷10余年，未来可望有一波补涨。

　　据了解，租赁收益上，日本的租金回报率较为稳定，中国大概在2-3%左右，日本在10%左右。

　　小武是一名在日本横滨留学的福建学生。他告诉记者，在横滨市，两室一厅位置较偏的房子每间的月租金大约8万日元网络超女，折合人民币约6400元。两个房间的大小一般是一间5帖，一间6帖（帖相当于榻榻米的意思，一个贴大约2平米）。意味着一个10平米左右的房间每月租金基本都在5000元人民币以上，而处于市中心的同类房源每月租金高达8000-10000元。上述的租金还未包括礼金和押金。在日本租房几乎都要给房东礼金和押金，礼金是感谢房东把房子租给你，退房时不返还.；押金在退房时，会按房子损坏程度扣掉相应部分，剩余的还给租客，大部分租房是收取两礼一押。小武还说到，日本横滨的房价每平米大概30万-40万日元，合人民币约3万多元。而在南京，位于市中心单价同样在3万多元的金鼎湾 (论坛新闻)国际，一套90平米的两室两厅，每月租金才5000元/平米，年租金回报率约2.2%。

　　东京的房租收益排名一直靠前。中国台北房价已连续七年出现上涨，目前台北市精华区的房价直逼日本东京麻布或青山等高级住宅区天龙八部，但两地的租金回报率却差距较大。东京市中心五个区住宅年租金回报率在6%至7%。如果买下日本山手线区域5户总价值人民币976万元 (约合1.2亿日元)的房产，月总租金收入为人民币 5.63万元 (约合 73万日元)，年租金回报率6.9%。调查显示，目前台北市中心五个区有一半住宅产品的年租金回报率在3%以下，上海市中心住宅年租金回报率则在2.5%至3%。

　　在日本购置不动产时，所交税费名目较多且不低，有些税种还是每年需缴纳的。一般需要缴纳以下税费：

　　建筑物：固定资产（建筑物）评价额 x 0.003 (0.3/100) x 0.5 (1/2)

　　印花税额：￥15,000(不动产购买合约)￥20,000(贷款合约)　　

　　按照1人民币元=12.5400日元的汇率换算，售价约80万—400万人民币的房产，印花税额为1200元人民币，贷款合约为1600元人民币。

　　除了上述的各种税外，有些还要缴纳高达70%的遗产税。但与国内不同的是，在日本土地私有是被法律认可的。中国的土地使用权期限，居住用地或公寓为70年以下，商用住宅是40年。而在日本，土地使用是没有期限的，(一旦购入，就可永久使用)。此外，建筑物用途方面，中国建筑物的用途只能限制于事先向国家申请并被许可的范围之内，而日本对建筑物的用途没有太多的规定，大多都可以是多用途的。所以，现在有很多已经用于住房的土地，以后也可以进行办公大楼、商业设施等其他用途的建设。