聚焦房产调控

　　日本房地产业曾在上个世纪较短的时间内迅速升温，价格飞涨，然后泡沫破裂，经历长达十多年的复苏。这使日本政府意识到房产价格上升并不是无止境的，房价在市场中被“自由”地抬高，是投机的“动力”。只有将房价控制在合理范围内，才是房产市场的健康之路

　　本网驻日本东京记者 张超

　　从日本在上个世纪80年代土地、房产价格的一路狂飙，到“地产不会贬值”的神话深入人心，从以周边房产价格定价的机制，到以投资为目的的房产买卖，都似乎可以看到中国房地产市场的影子。

　　日本的房地产泡沫终于在上个世纪90年代初期破裂，直到2005年才有所回转，并为此付出了巨大的代价。在这场危机的后时代，日本逐渐转变思路，不再让市场自由控制房价，而采取了考虑房产成本、收益因素的三种不同方法，包括“原价法”、“交易比较法”、“收益回本法”，综合对房地产价格进行评估，对地产的评估也渐趋理性，将房产价格控制在合理范围内。

　　过度乐观导致投机热土地热

　　日本经历了经济高速成长期，进入上世纪80年代，出口大增。海外市场汽车、家电、仪器处处可见“MadeinJapan”。为了扭转对日本的贸易逆差，1985年，在美国的主导下，西方五国制定了《广场协议》，迫使日元升值，日元兑美元汇率一年间从240升至120，日本人的钱包显得更鼓了，海外一掷千金的日本人比比皆是。

　　日本政府担心货币升值造成经济压力，承诺扩大内需，开始采取宽松的货币政策，大力进行公共设施的建设，以刺激经济发展。同时，政府降低了法人税、所得税等税率。富裕层的财富开始大量涌入股市、房市，投机热持续升温。

　　受媒体的鼓动及成功投机案例的刺激，“地产不会贬值”的“土地神话”深入人心，以投资为目的房地产买卖不断增加，导致地价飙升。从数字上看，当时东京23区的地皮价格可以购买美国全境。民众对前景普遍持乐观观点，只要土地的需求不减，景气就不会倒退。

　　虽也有一部分有识之士主张地价已经远远超过了合理收益的范畴，日本经济何时破裂都不足为奇。还有的人认为，日本人口增长率低下，21世纪后可能进入负增长，土地需求不可能一直高涨。但是，以政府为主的主流观点认为，东京作为世界中心都市，写字楼等的需求会不断扩大，长期会处于供不应求的局面。因此，越来越多的企业、个人投资者购买土地不是考虑如何合理经营实现资本增值，而只是考虑日后出售土地赚取买卖差价。土地热持续升温。

　　交易比价法导致房价竞相抬高

　　90年代初期，经济泡沫开始崩溃，房地产价格由升转跌，跌势一直持续到2005年才有部分优良地盘价格出现上涨。泡沫时期最后的接盘者被套牢，蒙受了高额的损失。

　　经济泡沫崩溃前，房地产定价主要依据周边房地产交易价格，即交易比价法，导致房价竞相抬高。这只考虑了房地产的市场性，没有考虑房地产的成本和收益情况，为房屋投机提供了方便。

　　泡沫经济后，同一公寓的房子被贱卖，根据交易比较的方法，这将影响其他曾高价购房者日后出售房屋的价格，为此还产生过一些诉讼，原来的高价购房者要求补偿，但是多半被判个人责任，以败诉告终。

　　房产评估转型以保价格合理

　　泡沫崩溃后，日本痛定思痛，在房地产定价加入了收益、成本因素，以“原价法”、“交易比较法”、“收益回本法”3种方法综合对地产价格进行评估，房地产价格趋向合理。

　　“原价法”主要从成本的角度估价，考虑如今建造同样一座建筑需要多少钱，然后再从中减去物理性的折旧费和性能贬值的费用。

　　“交易比较法”主要从市场的角度估价，参照周边类似的房子实际交易价定价。首先要找到周边与想估价房产类似的房产，了解其交易价格作为参照，最好能多了解一些类似的房产。然后再根据地质、方位、朝向、通风等差别进行修正。如果同一栋楼内之前有房屋交易，就可以参照这个交易价为其它房屋定价。

　　“土地神话”幻灭后，“房产收益回本法”逐渐受到重视。简单地说，该方法主要以房屋收益着眼，年收益高的房地产价格高，反之价格低。房价还涉及收益率的问题，收益率的高低对房地产价格也有较大影响，据某业者介绍，现在房屋收益率一般设置在4%至6%之间。假如，收益率定为4%，购房后出租一年刨去物业管理、取暖、停车费用一年纯收入能有200万日元的话，这套房子估价就为5000万日元。

　　这种计算方法是收益回本法中的“直接回本法”，以房屋每年收益不变，且购房者将长期持有房屋为前提。2003年修改“不动产鉴定评价标准”时，又加入了“DCF”(DiscuntedCasnFlow)式的收益回本计算方法，针对非长期持有房屋，将来会进行出售的情况进行精密计算。

　　现在实施的这些控制房价的定价方法，不管是“直接回本法”还是“DCF”都考虑到了房屋的收益情况，增加了房屋价格的理性，有效治理了经济泡沫期不计成本，不计收益，疯狂购地置屋的投机现象。