在的我印象中,北京三里屯和后海酒吧、还有杭州西湖边的那些酒吧都是有相当规模，一到晚上热闹非凡，人气很旺。可我在东京闹市区看到的酒屋，却是另一番景象，那都是清一色的、最多也只能容纳十几人的小酒吧。我曾多次问日本朋友，为什么在日本所见的酒吧都是小酒吧，而且只能坐个一两个小时就得匆匆离开呢？但总得不到满意的答复。

　　此次Nikko之行让我对这一问题突有了拨开云雾，茅塞顿开之感。

　　原因可能还需从这个人多地少的岛国特性去找。这样的岛国，注定了日本的房价会比其他陆地国家高得多。对日本人来说，那个疯狂的80年代，东京房价畸高，卖掉这个小小的岛国就盘下两个美国的土地。疯狂之后的日本人喊出那几声让美国人都为之提心吊胆的狂人狂语：“对美国说不”、“买下美国的国土租给美国人居住”云云。其实，在这些狂妄之后，倒霉的还是日本老百姓。房价和土地价格不断飙涨，随之而来的遗产税和不动产税也猛增，这对于那些小本经营面馆、居酒屋来说，是无力承担的。但面馆、居酒屋之类的生活必需品消费场所仍然需要开下去。这时候，屋主或者原有的承租人只得将原本就不大的店面继续分割，直到不能再割为止。我们去过最小的酒吧，只能拥挤地坐下三个人。

　　为了使这些居酒屋和面馆能继续生存下去，老板必须加大顾客的流动性，以增加每天饭馆酒屋的“吞吐量”。这就开始产生我们刚去日本时觉得不可思议的现象：到拉面馆吃面，没到半个小时服务生就会来提醒你（实际是催促），这已是日本饭馆的惯例了。

　　曾有一次最疯狂的记录是，一天赶了四家酒屋的场子。从下午下班在早稻田边上的居酒屋开始，再坐公交车到Shinbuya的酒吧，再坐地铁到Wajima 家附近的东京郊区酒吧，然后又回到Shinjuku的那片酒屋。据日本朋友介绍，这片酒屋虽然还留下不少，但相对于当年他在早大读本科时已是萧条了很多。 90年代以来的“失去的十年”已让这些居酒屋关门的关门，倒闭的倒闭。当年早大那位风流情种村上春树逃课到这里来体验生活的那番热闹场景，早已不再。

　　这一切，可能还是经济危机之前疯狂年代所造就的“土地神话”，再加上高昂的不动产税约束。

　　不妨举个简单例子：（1）假定工作了二十余年的W君用毕生积蓄购买了一套两层的房子，房价1亿日元。他把二楼作为住宿，再腾出一间租给别人，租金是每年 50万日元，一楼租给别人做居酒屋之用，租金每年60万日元。那么，如果日本政府以1%的税率征收不动产税，当年他需要缴纳的税金是100万日元，从 110万日元租金中扣除之后，还剩10万日元。这是W君当年的净租房收入。（2）时隔数年之后，W君的房子升值到1.5亿日元，他将一楼店面一割为二，租金依然是每间50万日元，那么租金收入为150万日元，而所需缴纳的税金也是150万日元，刚好持平。（3）更疯狂的涨价行为开始了，他的房子一夜之间涨到2亿日元，那么他每年不动产税就需要缴纳200万日元，而他租金所得却仍然只有150万日元，这使得W君当年账面上的收入是负50万日元。（4）此时，虽然房价仍可能上涨，即使我们不考虑Krugman多重均衡模型中的风险因素，W君仍有很强的动机去卖掉这套房子。

　　通过这一例子，我们能够大致明白增加不动产税对房产交易市场可能产生的微妙变化。虽然这些制度安排增加了酒屋业主投资置业的经营成本，但也增加这些房产持有者的流动性动机。

　　更重要的是，征收不动产税对房产市场的波动起到一个“自动稳定器”的效果。当房价不高时，那些具有雄厚资金的投资者可能会大量涌入房产市场，纷纷置业。同时，活跃的二级租赁市场使得这些投资者很快把这些房产租给一些有经营头脑的商人或者租房者。但是，有限资源的房产市场在大量买家投资者炒作的前提下很有可能会持续抬高房价。一旦房价上涨到某种程度之后，即使房产持有者把房子隔得再小，也是无济于事。这时候，要不出现一些具有更强经营能力的投资者或者经营者来接管这些物业，要不就不得不接受由高昂不动产税所产生的反方向力量向一个新的、市场出清的均衡点上演进。但是，如果房产市场无限膨胀，继续上涨，那么很快就会脱离市场的最大盈利能力，房产的一级、二级交易市场立马就开始萎缩下来，整个市场的“杀跌”气氛可能会使某一阶段的房价可能会低于本身可能的价值。

　　临走之前，还去一位朋友的新家专门作客。她家不大，最多也就30平方米，但布置得井然有序，空间分割和利用率都堪称一流。主人介绍说，他们家原来离学校并不远，坐地铁只要四五十分钟就可以了。但是，由于孩子上初中，那所学校离住的地方远了，他们夫妻俩合计一下，就索性卖掉原来的住房，在郊区儿子上学的周边地区租了这套房子。一则是为了孩子上学方便，二则租房要比住自家房子划算。说起来，不动产税就是她搬家的主要理由。她也在打算让儿子今后到美国去读高中，到时候再用这笔钱在美国置业。屈指算来，现在应是她儿子去美国上高中的时候了，而此时正好遇上百年未遇的金融危机，这该是在美国投资置业的最佳时机。没想到，日本高昂的不动产税帮了她的大忙！