和讯房产消息 在为期6天对日本不动产市场进行考察期间，日本不动产协会利用工作时间接待了中国开发商一行。我们感受到的仍然是日本企业以及职员那种务实的工作作风以及严谨的工作态度，不动产协会认真的准备了日本不动产市场报告，同时针对报告给我们做了详细的PPT讲解。

（和讯财经原创）
　　日本经济已经开始复苏 但地价没有恢复

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　　据日本不动产协会介绍，从1983年到2008年的将近20多年的时间，正是日本不动产从顶点到衰退再到逐步恢复的过程。所谓日本地产泡沫始于1983年，在1991年形成顶点，所谓泡沫经济的破灭，就是从1991年以后的将近15年的时间。

协会提供的资料显示，日本GDP从1983年到1991年的8年时间里，都呈加速上扬走势，91年到07年，虽然GDP走势没象地价一样迅速回落，但是也基本属于持平状态。而日本地价却在1991年形成顶点后迅速回落，与GDP走势形成巨大反差。由此，协会工作人员表示，目前的日本经济已经复苏，但日本的地价并没有随之复苏，地价和经济本身还存在很大的差异。换而言之，他们认为日本土地价格的泡沫对经济未造成灾难性的影响。对未来日本土地价格的走势，协会工作人员认为，土地价格自2005年开始微幅回升，目前阶段是最重要的时刻，这主要取决于经济的进一步发展态势。

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　　日本城市和农村的地价差异问题，同样也是中国目前存在的问题。协会工作人员介绍说，日本三大城市圈东京首都城市圈、名古屋城市圈和阪神城市圈，这三大城市圈的地价都在迅速地恢复，反过来其它地区的地价还没有得到完全修复，仍然没有走好迹象。

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　　日本首都圈公寓供应量减25％ 签约率下降

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　　对于目前日本房地产市场的公寓价格的走势，也是考察团非常关注的一个话题。日本不动产协会的报告显示，日本现在的公寓价格仍没有恢复，尤其是中型不动产和公寓空置率非常高，从首都圈公寓供给的户数看，2000年达到顶点，95635套。直到05年每年供应8万套左右，但到2007年以后，降到了6万套。也就是说，首都圈的供给户数现在减少了2万套，减少幅度25％。他们认为，造成供应户数减少的主要原因集中在建筑基准提高、工艺造价以及建筑材料的价格增加等原因。

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　　从签约情况看，日本不动产协会的工作人员介绍说，签约达到70%，这是一个标准。首都圈最近几年的签约情况低于70%是从2007年开始的。而2008年前5月的签约率都没有达到70％。始于去年7月发生的美国次贷危机以及去年6月的日本建筑基本法修正被认为是造成签约率下降的直接原因。

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　　对于日本的办公楼市场情况，工作人员介绍说，日本办公楼主要有三大市场：东京、大阪和名古屋。出租办公楼，日本的标准是只要达到5%以上的收益，就表示公司的运转情况良好。协会工作人员表示日本办公楼的出租情况近几年还是不错的。东京地区办公楼的平均空置率目前仅4％左右，随即，工作人员也表示出了忧虑，他说尽管现在看还可以，但一般办公楼的出租受经济影响程度较大，经济不好以后，出租的情况会滞缓表现。

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　　受美国次贷影响 日本不动产证券化商品从7兆日元下降到5兆日元

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　　针对国内开发商对日本不动产证券化问题的关注，不动产协会工作人员介绍说，日本在七年以前开始从事不动产证券化商品。公众可以用很少的钱通过买证券的方式购买不动产。日本之前不动产证券化的规模大概有7兆日元左右，是向上的趋势。由于不动产证券化，对日本不动产的复苏起到很大的作用。但是去年8月受美国次贷影响，证券化的不动产从7兆日元降到了现在的5兆日元。

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　　对于目前日本不动产证券化的发展水平，协会工作人员表示，日本是世界上第二大商业不动产市场，仅次于美国。但从不动产证券化上市比例来看，日本目前证券化比例达到4.23％，仅排在世界第12名。从这个角度来看，日本的商业不动产市场发展前景是乐观的。

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　　最后，日本不动产协会工作人员表示，尽管大家认为东京是世界大都市，有竞争力，但相比上海、北京，东京的发展优势竞争力已经遇到了挑战，而且差距会越来越大。协会将会通过努力让日本地方城市与中央城市的经济都能够得以发展。为此，他们将在几方面做出努力：一是在不动产税制上，日本不动产协会表示要努力让政府减税，他们认为减税可以促进地产的发展。第二，协会将会和政府一起努力缩小城市和地方的差异。他们介绍说在日本，有的政策是把大城市和地方城市分开，这样不利于各个城市的均衡发展，而不动产协会的奋斗目标就是无论大城市还是小城市，都要能够让他们持续的发展。　

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