为什么日本社会在灰暗中艰难前行的旅程中，却不断涌现了森塔这样的超高层建筑呢？

　　你必须相信，那些强大的不动产公司正一步步穿越历史、摆脱困境、丢掉弱旅，爆发出影响世界的更大能量。　　

　　“时间好像回到了20年前！”日本青木ASUNARO建设株式会社技术部部长孙健生说这话的时候，正置身于东京六本木新城“森塔”的高层露天庭院中。在这里，你听着潺潺流水，从各种绿色植物的缝隙间可以窥视到六本木新城的全貌：粉红色的高层公寓、巨大的朝日电视台播放广场、最接近天空的森美术馆、购物街道、黑亮的马路，当然还有穿梭其间的行人。

　　繁华的景象并不能打消孙健生的担心，“泡沫经济崩溃对日本人，特别是在日本工作的中国人影响太大了。”他回忆道：“上个世纪90年代，因为房地产泡沫的崩溃，公司裁员一半，在我们公司，所有的中方员工，除我之外，都被迫失业，重新回到餐馆去洗盘子，很多人甚至连洗盘子的工作都找不到。”

历史不会重演，但是总会用另一种方式来影响我们的生活。日本主流财经杂志《东洋经济周刊》在7月25日的封面文章中预言，日本新一轮泡沫经济崩溃进入倒计时。文章综合了几家调查机构的数字发现，从2007年2月份开始，东京市中心地价开始下跌，“市中心泡沫”指日可待；而从2008年3月份开始，东京市中心新建商业大厦的空置率一路飙升，待租公寓达到破纪录的1万套。有理由相信，泡沫的崩溃不远了。

　　多渠道融资的春天

　　其实，早在2003年，就有人意识到泡沫经济的暗涌越来越明显。这个人是日本著名建筑大师隈研吾，他在接受本刊记者采访时含蓄地指出，东京的再开发必然导致日本再次走向泡沫经济的泥沼，他形容再开发是一曲悲壮的“天鹅之歌”，将回荡在东京上空久久难以散去。

　　东京再开发始于20世纪末，到现在方兴未艾。扮演主角的是大型综合的房地产开发公司，像森株式会社的六本木新城、三井不动产的MIDTOWN等等。在这个过程中，日本房地产公司追求高层住宅和写字楼，他们开始把德国建筑史瓦尔特•本雅明称为的“失败的塔”大肆在城市里复制。当然，这也带来了巨额利润。

　　“为什么日本社会在灰暗中艰难前行的旅程中，却不断涌现了森塔这样的超高层建筑呢？”隈研吾从社会文化的角度提出自己的解释。在他看来，进入21世纪，日本从工业化国度向商业、文化国度挺进，因此，大型房地产开发商都努力在超高层建筑群当中植入了公园、绿地和美术馆。

　　“为什么在经济不景气的‘失去的十年’当中，东京却进行了比泡沫经济时期更大规模的再开发呢？”日本不动产协会理事市村重治，则更愿意从商业视角来做出解释。“东京城市再开发为房地产公司带来施展的舞台，而房地产行业的证券化为他们提供了充裕的融资方式。”

　　日本的资产证券化有一个漫长的过程。在1980年代泡沫经济崩溃之前，房地产公司主要通过抵押方式从银行贷款，泡沫破碎之后，度过漫长的等待，日本地产业才迎来融资多渠道的春天。2000年，日本颁布了改定的《投资信托以及投资法人相关法》，不动产投资信托（J-REIT）也应运而生。

　　J-REIT是由众多投资者共同筹集资金，同时分享收益的公司型组织，于2001年在东京证券交易所上市。J-REIT旗下由众多投资公司组成，据不动产协会统计，到目前为止共有42家公司作为法人成为其成员。像森株式会社、三井不动产、伊藤忠商事都与伙伴公司共同出资成为他们的成员。J-REIT一方面从这些投资人手中筹集资金然后投资到房地产行业，另一方面也将筹得的资金委托给日本专门作房地产贷款的“信托银行”，再由他们贷款给房地产公司用于新项目的开发。

　　J-REIT旗下的法人组织以J-REIT的名义发行有价证券进行融资，不动产企业将出租写字楼、销售公寓以及物业管理等收入中的利润中的一部分作为红利分配给投资者。

　　J-REIT迎来拐点

　　“如今，不动产信托迎来了创立以来最大的挑战，这是一个新的拐点。”市村重治有些担忧，又有些兴奋。“2007年1月到5月，我们迎来了整个J-REIT融资最高额—6.8兆日元，而到2008年同期的这一数字跌落到4兆日元），缩水近4成。”市村重治认为，日本房地产新一轮泡沫崩溃的导火索是美国次贷危机。在信用收缩的环境下，日本房地产企业的信用风险有所显现，那些财务体系不健全的公司沦为牺牲品。

　　实际上，J-REIT受次贷危机的影响非常严重。欧美金融机构一直是日本房地产投资的支柱，他们大量购买J-REIT发行的证券。次贷危机爆发之后，欧美金融机构承受了几兆日元的巨额损失，只好收缩资金，抽出在日本的资金，于是日本房地产的融资出现困难。

　　在1990年代日本发生的泡沫经济崩溃过程中，日本银行因为对贷款监管力度不够而广受诟病。为了不重蹈覆辙，去年10月，日本颁布了金融商品交易法，将日本各个投资机构置于银行严密的监管之下，像J-REIT这样的投资机构可能随时受到银行在投资渠道、财务状况方面的调查，因而整日忧心忡忡。

　　更重要的是，过去几年日本房地产企业的贷款即将相继到期，如果不能按时还款必然导致出售其抵押物，甚至可能破产清算。地产开发商Zephyr就是这场风波的牺牲品，这家公司因为无法偿还8.93亿美元的债务而于7月底宣告破产。此后日本地产开发公司的股价开始暴跌。

　　“相信不久的将来，会有很多公司出售自己的抵押物。那些在泡沫时期以高价购入的资产不得不贬值出售。”市村重治对此忧心忡忡。

　　秃鹰难再高飞

　　上世纪90年代，日本泡沫经济崩溃，一些海外私募基金以很低的利息从银行获取贷款，然后再买进房地产。财经作家真山仁将之称为神秘的秃鹰。在接受记者采访时，他曾畅想，希望日本本土的私募基金也能成长起来。天遂人愿，在小说发表的几年后，日本的私募基金迅速成长，房地产市场自然成了他们大展拳脚的场所。他们除了购买J-REIT的证券，也自己投资到房地产。

　　然而如今，无论是海外秃鹰，还是本土私募，他们的日子都不好过。日本著名私募基金公司Pacific Holdings一直致力于房地产投资，社长高塚优在近日接受《东洋经济周刊》采访时坦言：“房地产的融资环境跟去年相比大相径庭，主要原因是银行对贷款越来越慎重，特别是次贷危机之后。我们几乎没有获得一个大项目的贷款。”另一家房地产投资公司Asset Managers Holdings在2008年2月公布的财报显示，当月利润为55亿日元，跟上个月相比利润下滑了42％。其原因就在于后续贷款延期，导致投资项目停滞。

　　日本对私募基金的监管力度也在不断加强。金融厅严格审查贷款的抵押不动产，同时，金融厅意识到房地产存在过剩的征兆，开始抑制新增加的贷款项目，这也给私募基金带来深远影响。

　　两次泡沫的异同

　　此次危机会不会重复20年前的那场泡沫经济崩溃呢？

　　孙健生回忆说，在那个年代，日本经济的高速发展和地价的飙升几乎携手相伴。1985年，日本政府公布说“东京需要5000公顷的写字楼。”这引发了写字楼投资的热潮。在低利息政策的驱使下，大笔资金流入房地产业，地价也随之迅速升高。与此同时，住宅用地价格也向天文数字发展。一位在东京生活了30年的老者回忆道：“那时候的地价，今天300万日元一平米，明天醒来就会涨到400万一平米。”人们坚信地价不会下跌，然而泡沫崩溃之后，买家消于无形，人们对土地的幻想也就随之烟消云散。

　　审视日本国内的金融状况就能发现，两次地价下落，基本上都是由银行政策调整所引发的。在泡沫经济时期，日本金融厅颁布《贷出总量规制》来限制房地产贷款数量，打破了土地价格不会下跌的神话。企业和个人都受到了严重影响，出现了负债过剩的局面，资金无法周转。这在很长时期影响了日本经济的活力。

　　而这一次的危机，也是因为在去年，日本本土银行发现公寓的销售情况每况愈下，于是开始收缩对房地产的贷款，加强审核力度，即使次贷危机没有发生，日本银行对房地产的热情也未必会持久不变。

　　当然，除了国内信贷的收缩，海外资金的影响不能忽视。日本政府在上个世纪90年代末期颁布了处理不良债权和银行复兴的《资产流动化法》，希望重塑不动产投资的组织结构。这给海外投资者带来了机会。

　　在日本泡沫经济崩溃之时，日本媒体和民众曾纷纷抵制外来资本，而当他们发现，秃鹰让很多企业摆脱困境，为日本走出“失去的十年”发挥了作用之后，又开始对海外资本顶礼膜拜，银行、投资机构都纷纷吸引海外资本来投入到不动产当中。难怪真山仁曾说，日本人总是喜欢走向极端，盲目排外或者盲目依赖外界力量居然能同时出现一个国家国民的身上。

　　次贷危机一爆发，那些全球流动的资本必然给日本金融带来深远影响。

　　逢底建仓的巨鳄

　　《东洋经济周刊》对比两次泡沫经济的情况断言，东京房地产业困窘的局面将带来一个房地产行业大淘汰的时期。房地产投资者和企业或多或少都会受到一定程度的影响，但是因为经历过一次危机，他们的组织机构已经比20年前完善许多，对日本经济整体的影响不会很明显。

　　对日本房地产行业持有信心的投资者和企业依然不在少数，“价格下跌正是收购的好时机！”住友商事从去年夏天地价下跌开始在日本全国共收购了10个写字楼。然而在价格疯涨的2007年上半年，公司只买进了一个写字楼。

　　新加坡著名投资公司Capitaland 在全球的运营资金有1.3兆日元。该公司的子公司Ascott与三菱地所合并成了了Ascott（日本）公司，目前在东京的东麻布和六本木等地进行公寓的开发和服务，其在新宿开发的公寓也将在2009年正是开始运营。Capitaland公司驻日本代表陈来胜在接受本刊记者采访时说：“目前的财务环境的确比较严峻，但从长远看来，我们会持续投资，我相信明年市场环境会越来越好。日本公寓出租市场仍然是亚洲国家里最稳定的，和亚洲新兴国家相比，投资回扣比较低，透明度很高，法律完备。” 另一方面，就在那些海外短期投机者纷纷退出日本市场的同时，拥有巨额资金的国家型投资者显示了他们强大的能量。新加坡政府投资公司（GIC）与美国Prologis公司从2000年开始商谈在日本的投资战略。一方是有政府背景的投资机构，一方是因为出租物流仓库而成为世界最大房地产公司的巨擎。这两个机构共同出资开拓了日本仓库出租市场，到目前为止公开发91个仓库，投资金额高达6500亿日元。两个机构的分工是，GIC出钱，Prologis公司公司负责仓库的建设和管理。

　　GIC近年来因为屡屡向UBS(瑞银集团)这样知名的金融机构投资而声名鹊起，其领导者都由新加坡高官担任，并且拥有一批优秀的经验丰富的投资工作者来负责机构的日常运作。GIC与很多日本房地产公司展开合作。去年5月，它宣布将投资1500亿日元与住友商事一起开发商业设施。显然，对住友商事来说， GIC最大的吸引力就是资金充裕。

　　中东国家也觊觎日本房地产市场很久了，而石油价格走高为中东国家带来巨额财富，石油富商和政府人士采取与欧美强大的投资机构合作的方式进入日本房地产市场。

　　步履坚忍的幸存者

　　大浪淘沙之后，留下来的房地产公司自然会变得更强大。二战结束之后，住友不动产从原来的住友财阀中脱离出来，此时的住友只拥有两三个单元的办公楼，此后住友不动产一心一意投入到商用地产当中，到目前为止，在东京山手线以内就拥有200栋写字楼。

　　畏研吾说，东京城市再开发引发了新一轮泡沫的泛起。而实际上，实力强大的不动产公司在这一场城市革命中也赚得盆满钵满。纵观三井不动产、三菱地所和住友不动产这三家日本最大的房地产公司从2003年到如今的决算报告可以发现，这五年来，三家公司依靠收取办公室出租费、公寓住宅销售和海外事业保持了稳定的收益，他们受泡沫经济的影响很小，对2009年的预期依然乐观。

　　2008年5月，日本公布了福布斯日本40位富豪的排名，Mori-trust株式会社社长森章排名第二，虽然和前一年相比下落了一名，但没有人认为，这家进行房地产开发、投资和物业服务的集团会遭遇泡沫经济的冲击。

　　畏研吾年轻的时候，写过一本叫做《十宅论》的书，他相信“住宅是人们自我投射的场所”，他相信无论是单身公寓、咖啡吧派、独门独院派或者历史屋派都是人们对自己生活的诠释。20年后，三井不动产、三菱地所、住友不动产和森株式会社这样的公司开始倾力构造六本木新城、汐留、MID-TOWN等超高层建筑为中心的垂直庭院，他们的理想是在一个社区内容纳下畏研吾提到的十种住宅以及由此衍生的生活方式。他们都相信文化的力量，并给自己的社区打上艺术的标签，三得利美术馆、森美术馆、安藤忠雄的设计工作室为这些社区招来无数留恋者。同时，他们在将自己的建筑思想远播海外，那幢立在上海浦东的环球金融中心就是森株式会社的杰作。

　　置身于东京的街市，你很难看到热火朝天的工地了，但是你必须相信，那些强大的不动产公司正一步步穿越历史、摆脱困境、丢掉弱旅，爆发出影响世界的更大能量。