主持人：感谢布总精彩的评价。日本和香港的房价都是开始一路走高，后来崩塌，和现在国内的高房价比较，我们有没有针对房地产行业自身发展形成更清晰的认识？

　　张纪浔：现在在日本来讲，在东京买一个房子是大家的一个梦想，但是实现这个梦想的人很少。比如说银座，每平方米用一万日元堆的话，会堆一米多高，就是这么一个地价，折合成美金的话都是一百多万美金。整体的地价虽然是泡沫，但现在的日本地价还是很高的。现在看中国的地价，像北京地区，我原来住在大北窑这块，我很熟悉，像这种价钱和一般百姓工资比是一个天文数字。日本房产价格一般是民众七年的工资，日本人的年平均工资是400万到700万左右，这个乘上七年，才可以在东京购买房子。现在简单地比较，中国不可能出现购买热潮。但是无论是从日本、美国，只要是经历过这种情况的人来看，都会觉得不可思议，为什么中国出现这么多人购买房子。一般北京人买房子都是140平米以上，折合人民币是一两百万。按照一般的工资来说，是一百年两百年的情况，不可能出现的情况，但是实现了。所以说中国的物价上涨有一定的特殊性。从国外来说，不可思议，理解不了，为什么中国的地价还是上涨。我觉得有各方面的因素，而且现在中国地产是不是出现泡沫，我觉得也不能断言。光北京上海购买差，外地还有人来买。像中国地价一路高涨的现象，在北京比如说08年可能会下降，当然了，也有这个说法，往下降有可能，但是降下去肯定还会在上来，中国的特殊情况和海外是没有办法比较的，所以我认为中国经济的发展，本身就是一个奇迹，二十一世纪还是中国的奇迹。

　　主持人：刘总您对这个问题怎么看？

　　刘乾坤：我觉得刚才张教授总结得非常精辟，不能简单的拿数据和任何一个国家对比，这就是中国，这就是我们的中国特色。我们身边都可以找到这样的例子，仍然有值得学习和借鉴的地方，最重要的是我们一直对中国的房地产有信心。中国政府对推动中国经济的发展一直说是至上而下的，不是完全放任的市场经济，再有城市化进程导致的需求还是要不断地释放。中国面临着很多的问题，可能和当年的日本、香港房价出现更高的动因不一样。比如说人口大量的流动，迁徙，包括国际性的需求，导致低价、房价的高起。应该说现在是一个非常危险的时候，我们说出现初步的危机化征兆。比如说我们绝大部分人开始买不起房子了，或者说房价和我们工资的比例远远不是七年前的比例了。这样的局面导致了我们现在对房价的看法，才会有07年底大家喊是不是拐点了，才有万科的降价，我们简单地归咎于王石是一个破坏市场的人。所以在这种大背景下，我们站在国内怎么分析中国，判断他是否有危机，这个不是最重要的。对于我们房地产服务业，更重要的是要吸取别人的经验。危机的征兆是什么，在危机的过程中，民间做了什么事情，政府怎么引导这个市场，企业怎么防范风险，这是我们这次首届中日地产高峰论坛首要探讨的话题。我们看看别人怎么做，这是刚才说的房价过高导致的最具体的想法。我们一定要走出去看看，国内一些人说是拐点，一些人说不是。这样说对我们来说是没有意义的，最重要的是我们要知道房地产这样发展下去是不是有问题，我们要找到解决的办法，尤其对每个公司，企业和消费者什么时候买房，应该走出去看看，这是最重要的。

　　张纪浔：我想补充一下，中国人和日本人从存款的动机来说，应该是一样的。因为这两个民族有一个共性，把消费看成是耻辱，节约看成是美德。这种美德在日本人身上得到了百分之百的体现，比如从个人资产来说，现在日本人在银行的存款是1500兆，是非常大的一笔钱，他们不动。但是我们中国现在说炒股、炒房，都有强烈的投机性。包括到现在为止，他们认为这个投机的钱是不义之财。日本人和中国人长相一样，一般的生活习惯也一样，但是这个国家是完全实现了社会主义的国家，但是中国名字还是叫社会主义。从几千年的历史来说，市场的因素始终在中国人心里占的比重比日本人高很多。我的意思是说，房价往上涨是投机还是投资行为。在日本一般的大学教授，买房大多是自己住的。不可能期待着涨价现在去买，不可能，他没有这笔钱。另外中国为什么会有这些人的存在，就是中国的贷款方式有问题。你买第一栋房子，然后作为担保买二栋、三栋，实际上还是第一栋的钱，这个在日本是不可能的，这和日本的监控体系有关系。当你到银行贷款的时候，他会把你的资信情况全部调出来。因此在日本的炒房现象是有的，89年的时候，他们期待房价高，股票价格高，他们炒。但是这十年给了他们强烈的教训，他们现在都存在银行，他们非常相信银行。

　　在中国，因为中国人本身的投机心理很重，比如说赌博、麻将，还有奥运的赌场，在日本很难存在，但是在中国的市场心里，还是存在。中国还没有经历过失败，我估计如果要出现失败，中国人会有一大批承受不了这个失败。日本人要是失败的话，就是跳楼自杀等等，目前听说中国人的自杀率也上来了。

　　主持人：我想请布总给我们分析一下，中国的房价再这么上涨，是不是有更多的房奴走入尴尬的境地，如果我们房地产要走向未来的黄金五年、十年，我们应该怎么办？

　　布 星：房子价格确实高，但是房价高不是今天才说，有房子的时候就一直说。房地产作为不动产来说，本身具有投资性。作为消费者，购买的大件就是汽车了，我们赚一些钱买汽车。但是房子不同，因为土地是不可再生的，资源是有限的，所以它的价值相对是绝对的。所以从这个角度来说，他具有特殊的价值基础，这是由他本身的自然属性决定的。房价贵有很多层面的理解，第一，它本身就应该贵，但是贵到什么程度，是不是合理，这是第二个问题。

　　现在我们说北京的房价，五环之外，都一万三、一万五了。从我的角度来说，我也不能太理解，为什么这么说呢，现在好像一百万已经买不到房子了。如果一个家庭的月收入在六七千左右，他们是不可能通过自己的力量解决居住问题的。我觉得更多人不能接受的原因是房价增长的速度过快，而不是现在一万三，一万五就真的那么高。它是什么时候达到的这个水平，无非就是不到一年的时间。北京在07年大约有10个月的时间局部房价都涨到了70%、80%左右。过快的上涨使人在消费心理层面上很难接受。一个是担心，买的时候就有拒绝观望的态度，另外这个市场价值会不会再维持。

　　这种现象我不知道其他国家的市场是不是出现过，但是北京的市场我觉得可以理解。因为市场是很感性的，市场也有很多规律，就像人的行为一样，他是一时一变的，很有可能有惊人之举。这是因为北京的消费市场、房地产市场具有特性，他是很宽泛的需求。比如说京外人士的购买，外资的注入。我们在北京操作项目，尤其是高端项目，有50%以上的房子都是卖给外地人，本地人的需求并不是很大。如果放远看，跟整个城市的发展也有关系。北京作为全国的中心，城市资源过度集中，各地有能力的人都想在北京拥有投资和资产，甚至为未来子女上学做准备，所以自然而然的就会投进来。这个很大程度上带动了这个市场以看似难以理解的快速价格提升。这是我以北京市场为例来说贵不贵的问题，我刚才说还去过其他的省市，二三线城市，也有所了解。比如说在四五年前，以哈尔滨为例，现在在松花江以北区域，已经发展起来了。当时我去的时候房价大约2000多一点，我跟市民、普通的消费者聊天，了解到现在的价格是4000多。我想肯定也没有人说便宜，但是没有影响到整个市场的销售。这个我是从微观层面举的一些例子来。但是很难总结，因为中国太大了，需求的整体量也很庞大。首先要解决居住的问题，政府还要推动城市的发展，城市整体建设的速度，要解决这些问题，自然是要往前走。

　　再有，从我们居住的角度看，比如说要居者有其屋，才是富足、公平的社会的体现。但是我觉得房地产市场的商品房能解决一部分需求，同时政府在其中应该有很大的责任，这就讲到住房体制、住房制度的问题。作为这个国家的民生保障，政府肯定要在其中做一些事儿，比如说经济适用房、廉租房，要针对社会不同阶层的居住需求而定。

　　北京做的比较好，而且从去年年底十七大之后又大力地推动了这个政策的实施。而且我知道在未来的几年，北京政府有清晰明确的计划做这个事儿。但是从其他的省市来讲，很多政策还是停留在概念上。就是说住房保障上不是很好，这可能会引起一些民众的不满。